پیش بینی و تحلیل قیمت مسکن

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
دوستان دوباره تاپیک رو اصلاح کردم چون منظورم رو بد نوشتم . و اشتباهمو درست کردم . دوستان بیشترین دلیل این حرفم برای این است که امروز یادم افتاد که چند ماه پیش در یک کفتگویی از جرج بوش خوندم که گفت ( زمانی که نفت بالای 130 دلار بود ) ما در سال اینده نفت 20 دلاری میخریم . نمیدونم این مصاحبه رو کسی میتونه پیدا کنه ؟ الان هم دنیا داره میبینه افت شدید قیمت نفت رو . برای خود من همیشه این مسئله بوده که قیمت نفت بیشتر از بازیهای امریکا و سیاستهای امریکا است تا مسائل اقتصادی . حالا شما فرض بگیر نفت 20 و یا 30 دلاری قیمت مسکن رو تا چه حد پائین میاره ؟؟؟؟؟؟؟ . به نظر من با تثبیت پائین قیمت نفت ( طبق سیاستهای امریکا که هر کاری ممکنه ) قیمت ملک به زیر 1 میلیون تومن هم میتونه برسه . و از همه مسائل مهمتر احتمال تشدید تحریمها هم در نظر باید گرفت . نفت زیر 50 دلار و تشدید تحریم افت باور نکردنی به همراه میاره در قیمت مسکن .
 

مدافع

Well-Known Member
کاربر فعال
دوستان دوباره تاپیک رو اصلاح کردم چون منظورم رو بد نوشتم . و اشتباهمو درست کردم . دوستان بیشترین دلیل این حرفم برای این است که امروز یادم افتاد که چند ماه پیش در یک کفتگویی از جرج بوش خوندم که گفت ( زمانی که نفت بالای 130 دلار بود ) ما در سال اینده نفت 20 دلاری میخریم . نمیدونم این مصاحبه رو کسی میتونه پیدا کنه ؟ الان هم دنیا داره میبینه افت شدید قیمت نفت رو . برای خود من همیشه این مسئله بوده که قیمت نفت بیشتر از بازیهای امریکا و سیاستهای امریکا است تا مسائل اقتصادی . حالا شما فرض بگیر نفت 20 و یا 30 دلاری قیمت مسکن رو تا چه حد پائین میاره ؟؟؟؟؟؟؟ . به نظر من با تثبیت پائین قیمت نفت ( طبق سیاستهای امریکا که هر کاری ممکنه ) قیمت ملک به زیر 1 میلیون تومن هم میتونه برسه . و از همه مسائل مهمتر احتمال تشدید تحریمها هم در نظر باید گرفت . نفت زیر 50 دلار و تشدید تحریم افت باور نکردنی به همراه میاره در قیمت مسکن .
قیمت ملک ممکنه اونقدر هم افت نکنه(شما تورم رو درنظر نمیگیرید) ولی ارزش ریال هست که کاهش میابد و پیرو اون ارزش ملک تو ایران نسبت به دنیا کاهش میابد.
 

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
قیمت ملک ممکنه اونقدر هم افت نکنه(شما تورم رو درنظر نمیگیرید) ولی ارزش ریال هست که کاهش میابد و پیرو اون ارزش ملک تو ایران نسبت به دنیا کاهش میابد.
بله حرفت درست . ولی به نظر من اگر فاجعه رخ دهد ( تثبیت نفت زیر 30 دلار و تحریم بیشتر کشور ) فقط و فقط تورم در مواد غذایی و دارو خواهیم داشت . که نه تنها اون موقع تورم در ملک نداریم بلکه نزول خیلی بیشتر هم خواهیم داشت .
 

Spirit

New Member
عضو تازه
یک روز ی تو یک پادگانی یک سرباز موقع نگهبانی خوابش می بره فرمانده اش که تازه از دانشکده افسری فارق التحصیل شده بود دستور میده 2000 ضربه شلاق بزنندش. فرمانده پادگان که آدم با تجربه ای بود اون افسر جوان را صدا می کنه و به اون می گه : پسرم . یا تا به حال شلاق نخوردی یا عدد نمی شناسی.
حالا حکایت تاپیک شماست.
تعداد زیادی متغیر هستند که قیمت مسکن را می سازند اصلی ترین انها قیمت زمین (یا هزینه های آماده سازی زمین بعلاوه حق مرغوبیت زمین) . مصالح ساحتمانی . هزینه های پروانه ساختمان و آب و برق و گاز و ... و دستمزد نیروی کار و از همه مهم تر رابطه عرضه و تقاضا ( که مطمئنا در مورد این آخری از آمار و ارقام همه کم و بیش آگاهند) می باشد.

1) حالا به ما بگو چه تغییر اساسی در متغییر های فوق پیش آمده که سرجمع بتونه 70% (هفتاد درصد) قیمت مسکن رو کاهش بده.؟؟؟!!!

2) فرض کنیم نفت بشه 40 تا 50 دلار . اولین چیزی که به ذهن هر آدمی که کمی اقتصاد می دونه می رسه ریسک کسری بودجه و متعاقب آن کم ارزش تر شدن پول و بالا رفتن ارزش ریالی اموال واقعی (و نه کاغذی ) خواهد بود.


 

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
تیتر خنده داری زدی کلی حال کردیم.
اره اون موقعی هم که تیتر نفت 70 دلاری رو زدم همه خندیدند ( قیمت نفت الان زیر 65 دلار ) . تیتر پی ای 4 برای فولادی ها زدم همه خندیدند ( پی به ای فولاد در حال حاضر 2.7 )
اون موقعی که گفتم پی به ای سنگ اهن 4 همه خندیدند ( اگه بدون نوسان باز میشد سنگ اهنی ها جالب بود ) ولی الان دیگه نمیخنده کسی چرا ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ ادمهایی مثل شما باید باشند که بخنند وقتی که ضرر داشتی اون وقت بقیه بهت میخندند . من برای شما این مطلب رو ننوشتم .
 

MANOWAR

Well-Known Member
کاربر فعال
داستان تجربه تلخ مسکن در امریکا به روایتی دیگر در ایران تکرار خواهد شد .
 

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
داستان تجربه تلخ مسکن در امریکا به روایتی دیگر در ایران تکرار خواهد شد .
به نظر من manowar عزیز هم تجربه مسکن در امریکا که شما بهش اشاره داشتید ( که من هم مثل شما این فاجعه رو حدس میزنم و به قول شما به روایت دیگر ) هم تثبیت نفت قیمت پائین ( کاهش شدید ذخیره ارزی ) و افزایش احتمالی تحریم میتونه فاجعه در مسکن پدید بیاره بدتر از فاجعه مسکن امریکا در ابعاد بیشتر و سرایت کردن بیشتر در ارکان دیگه اقتصاد . فقط امیدوارم مسئله ما با امریکا با روی کار اومدن اوباما بره به سمت تعادل و مذاکره و امریکا هم بره به سمت سیاست نفت بالای 50 دلار وگرنه معلوم نیست چه اتفاقات اقتصادی خواهد افتاد . ولی اون چرا که میشه استنباط کرد حالا حالاها با توجه به عمق فاجعه مسکن در امریکا و به طبع اون مشکلات مسسات مالی امریکا دلش هم بخواهد ( که فعلا اصلا نمیخواهد ) نمیتونه که افزایش قیمت نفت رو داشته باشه . و به نظر مدت در بازه حداقل 2 ساله و بعدش در ادامه با داشتن مشکلات در بازار های مالی دنیا 4 ساله رشد مسکن هم اگر باشه حباب خواهد بود و دوباره میریزه قیمتها . و تازه فرض بگیرید اگر مثلا تا سال اینده و 2 سال دیگه همه مشکلات بازارهای مالی دنیا رفع بشه دوباره که همین راه رو موسسات مالی نخواهند رفت و سختگیری زیادی برای وام خواهد شد و تا بیاد و این مسائل دوباره جون بگیره و اعتماد های از دست رفته باز گرده زمان زیادی سپری خواهد شد . که به نظر من حداقل زمان برای رفع این مسائل و برگردوندن اقتصاد دنیا 4 سال است .
 

hoseinh

Well-Known Member
کاربر فعال
جناب حیدری
به نظر من شرایط امریکا نوعی کار کارشناسی برای ضربه زدن به کشور روسیه و ایران و کشور های دارای نفت است. در مورد قیمت مسکن احتمال افت زیاد با توجه به قیمت مواد اولیه غیر مجتمل است البته منظور دوستمان بی ادبی نبود بلکه از لطیفه خوشش آمد .
 

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
جناب حیدری
به نظر من شرایط امریکا نوعی کار کارشناسی برای ضربه زدن به کشور روسیه و ایران و کشور های دارای نفت است. در مورد قیمت مسکن احتمال افت زیاد با توجه به قیمت مواد اولیه غیر مجتمل است البته منظور دوستمان بی ادبی نبود بلکه از لطیفه خوشش آمد .
اولا قیمت ساخت مسکن در ایران متری 260 هزار تومن . 300 هزار تومن و در شرایط با خرج زیاد 400 و مثلا 500 هزار تومن و... است . پس حالا حالا ها ضرری در کار نیست . با افت قیمت مسکن هم مسلما قیمت مواد اولیه افت خواهد داشت ( مثل الان که افت شدیدی پیدا کرده مواد اولیه امیدوارم این رو بدونید ) پس خونه متری 250 هزار تومن و کمتر از اون هم راحت میشه ساخت پس با ضرر هنوز خیلی فاصله دارند کسانی که تو کار بساز و بفروش هستند . خب یه سوال اقایی که همه مسائل رو لطیفه میبینی ایا تضمینی وجود داره مثلا شمایی که خانه ساخته ای متری 300 هزار تومن و یا همون 250 هزار تومن که قیمت فروش خانه ای که ساختهای نشه مثلا 249 هزار تومن متری ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ اون کسانی هم که در امریکا خونه میساختند بنده خداها فکر شما رو میکردند . فکر میکردند از طرف یه جایی تضمین وجود داره که قیمت فروش مسکن بشه 2 برابر قیمت ساخت مسکن . هر وقت شما تضمین واقعی پیدا کردی که قیمت فروش مسکن به هیچ عنوان کمتر از قیمت ساخت نشه ( تازه من دست بالا گرفتم ) اونوقت اینقدر بیا به این لطیفه ها بخند که حالشو ببری . ولی اگر نتونستی تضمین پیدا کنی اون وقت مطلب تو تبدیل میشه به لطیفه و من میخندم .
 

trader2006

Member
کاربر فعال
اولا قیمت ساخت مسکن در ایران متری 260 هزار تومن . 300 هزار تومن و در شرایط با خرج زیاد 400 و مثلا 500 هزار تومن و... است . پس حالا حالا ها ضرری در کار نیست . با افت قیمت مسکن هم مسلما قیمت مواد اولیه افت خواهد داشت ( مثل الان که افت شدیدی پیدا کرده مواد اولیه امیدوارم این رو بدونید ) پس خونه متری 250 هزار تومن و کمتر از اون هم راحت میشه ساخت پس با ضرر هنوز خیلی فاصله دارند کسانی که تو کار بساز و بفروش هستند . خب یه سوال اقایی که همه مسائل رو لطیفه میبینی ایا تضمینی وجود داره مثلا شمایی که خانه ساخته ای متری 300 هزار تومن و یا همون 250 هزار تومن که قیمت فروش خانه ای که ساختهای نشه مثلا 249 هزار تومن متری ؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟؟ اون کسانی هم که در امریکا خونه میساختند بنده خداها فکر شما رو میکردند . فکر میکردند از طرف یه جایی تضمین وجود داره که قیمت فروش مسکن بشه 2 برابر قیمت ساخت مسکن . هر وقت شما تضمین واقعی پیدا کردی که قیمت فروش مسکن به هیچ عنوان کمتر از قیمت ساخت نشه ( تازه من دست بالا گرفتم ) اونوقت اینقدر بیا به این لطیفه ها بخند که حالشو ببری . ولی اگر نتونستی تضمین پیدا کنی اون وقت مطلب تو تبدیل میشه به لطیفه و من میخندم .
ظاهرا قیمت زمین در محاسباتتون لحاظ نشده. هزینه اصلی خرید زمین هستش.
بهتر بود در تاپیکه (پیش بینی سقوط 40 درصدی ملک در تهران از ماکزیمم قیمتی) این موضوع دنبال بشه چون این تاپیک موازی کاری هستش.
 

iicc24.com

مسدود شده
مسدود شده
به نظر من ادامه رکود جهانی در قیمت تمام شده مسکن تاثیر می گذاره و قیمت ها رو می یاره پایین چرا؟
چند روز پیش دکتر ا..داد در تلوزیون می گفت رکود جهانی باعث شده قیمت مواد و محصولات 30 درصد از پارسال همین موقع پایینتر باشد.مثالش میلگرد 1300 تومانی شد 800 تومان و همچنان ادامه دارد چون قیمت شمش به زیر 500 دلار رسیده یعنی ادامه کاهش.قیمت سایر فلزات هم همین طور .
وقتی نفت هم حدود 70 دلار بمونه قیمت حامل های انرژی کاهش می یابد. توجه کنید گاز و نفت برای تولید فولاد سیمان و سایر مصالح ساختمانی مورد استفاده قرار می گیره پس همین الان که نسبت به اوج اون( 145 دلار) نصف شده پس کاهش قیمت خواهیم داشت
اما یک نکته مهم دیگه: با ادامه رکود در بخش مسکن تولید و ساخت وساز در اروپا و آمریکا کاهش می یابد چون همین ساختمان های فعلی تا مدت ها تقاضای بازار را پوشش می دهد و با این وضع تولید کنندگان اروپایی و آمریکایی ساختمان تمایلی به تولید ندارند. پس تقاضا برای مواد اولیه و مصالح کاهش می یابد . توجه کنید این بازار بزرگی است و تولید کنندگان فولاد و سیمان با مشکل فروش و نهایتا کاهش قیمت.
اگر تحت تحریم قرار گیریم واردات هم قطع شود باز به دلیل کاهش قیمت جهانی صادر کردن فولاد و سیمان و سایر مصالح نیز به صرفه نخواهد بود و تولید کنندگان داخلی ناچارند به بازار های داخلی با قیمت پایین روی بیاوردند
خلاصه قیمت مصالح قطعا در یک بازه یک الی دوسال کاهش می یابد و قیمت تمام شده را هم کاهش می دهد .پس سایر عوامل برخلاف آن دوست عزیزی که مطرح کردند نیز مطرح نمی باشد و رکود همچنان ادامه دارد
 

رضا حیدری

مسدود شده
مسدود شده
ظاهرا قیمت زمین در محاسباتتون لحاظ نشده. هزینه اصلی خرید زمین هستش.
بهتر بود در تاپیکه (پیش بینی سقوط 40 درصدی ملک در تهران از ماکزیمم قیمتی) این موضوع دنبال بشه چون این تاپیک موازی کاری هستش.
البته من اصراری بر تاپیک موازی به قول شما ندارم فقط در جهت تاکید بر اون تاپیک بود و دقت بیشتر برای مسئله مسکن . دوستان اگر خودشون مایل باشند تاپیک منتقل بشه به تاپیک (( پیش بینی 40% ... ))) من حرفی ندارم .
 

گلشن

Active Member
کاربر فعال
البته من اصراری بر تاپیک موازی به قول شما ندارم فقط در جهت تاکید بر اون تاپیک بود و دقت بیشتر برای مسئله مسکن . دوستان اگر خودشون مایل باشند تاپیک منتقل بشه به تاپیک (( پیش بینی 40% ... ))) من حرفی ندارم .
موج ریزش حباب مسکن در اینده************
 

hoseinh

Well-Known Member
کاربر فعال
جناب حیدری
البته من و دوستان از کاهش قیمت مسکن خوشحال خواهیم شد ولی چرا قیمت مسکن پایین بیاد . وقتی تقاضا وجود دارد و پول هم وجود دارد (صرف نظر از چگونگی آن) . بحران جهانی در حال کنترل و مسئولین کاردان (که فوق دیپلم را دکتری غالب میکنند) چرا انتظار کاهش نرخ مسکن و تورم وجود داشته باشیم.
 

ninja

New Member
کاربر فعال
جناب حیدری سلام.
چنانکه مستحضرید موضوع مسکن به عرضه وتقاضای آن بستگی دارد این مهم در حالیستکه سیاست نظام بر ترغیب ازدواج یک میلیون زوج در سال میباشد با این حساب چه اتفاقی در سیاستهای دولت اتفاق افتاده تا نیاز موجود را مرتفع سازد در صورتی که اتفاق رکود عرضه وساخت وسازمسکن درسال جاری عرصه را در سالهای آتی به دولت ومردم تنگتر خواهد نمود جه، زیرا حداقل زمان ایجاد اعتماد بازار تا اتمام یک پروژه ساختمانی حداقل 1.5 سال طول میکشد وبنظر میرسد بحران جدی آینده بحران تورم در قیمت مسکن بعلت عدم عرضه متعادل با تقاضای پنهان میباشد .
 

hamidsallar

Well-Known Member
کاربر فعال
در یکی دو سال پیش برای اولین بار قیمت ملک از اپارتمان گران تر شد. بعد از پایین امدن قیمتها در این چند ماه اخیر و رکود در بازار مسکن که خیلی از این رکود به دلیل قفل شدن منابع بانکهاست . بعد از اینکه دولت هدفمند کردن یارانه ها را به انجام رساند مطمئنا قیمت اپارتمان شروع به رشد چشمگیر خواهد کرد . دلیل اینکه اگر شغل شما ساخت و ساز مسکن باشد میدانید که سرمایه گذاری در امر مسکن اگر سود 30 تا40 درصدی نداشته باشد کسی تن به این کار نمیدهد . پس چون بعد از هدفمند کردن یارانه ها هزینه ساخت و ساز بالا میرود باید منتظر جهش قیمت اپارتمان بود اگر چه به دلیل نبود منابع بانکی با رشد در رکود باقی خواهد ماند
 

رضا-الف

Well-Known Member
کاربر فعال
گزارش امروز ساختمان اصفهان در نوع خود جالب است.
اين شركت پيشبيني كرده است فروش 3 پروژه در سال مالي 87/6 با زيان همراه باشد.
اين شروع بسيار بدي بر گزارشات ديگر شركتهاي ساختماني مي باشد.
 

رضا-الف

Well-Known Member
کاربر فعال
آيا كاهش قيمت مصالح ساختماني نبايد براي شركت هاي انبوه ساز، يك فرصت دانست؟
اين بهترين فرصت براي بازسازي شهر هاي مخروبه ايراني است. اگر اين شرايط ادامه پيدا كند به تدريج تقاضاهاي جديد در بازار ساختمان ايجاد خواهد شد و انبوه سازي به معناي واقعي كلمه پتانسيل رشد را خواهند يافت. در اين شرايط محتكرين مسكن زيان خواهند كرد نه انبوه سازان.
 
بالا