***پیش بینی سقوط 40 درصدی ملک از ماکزیمم قیمتی***

شروع موضوع توسط مجید خالقی ‏25 اکتبر 2008 در انجمن خرید و فروش

  1. مجید خالقی

    مجید خالقی مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2007
    ارسال ها:
    6,841
    تشکر شده:
    34,716
    به عنوان مثال قیمت واحد نوساز در مناطق متوسط شهر اگر تا 2800 هم بالا رفت ، تا 1700 سقوط خواهد کرد!!!

    البته شیب سقوط کم و به همراه رکود در بازار اتفاق خواهد افتاد.

    دقیقا مثل سهامی که در یک بازه زمانی یک بار منفی سه خورده میشود تا به گره نرود دوباره مدت ها رکود و سکون باز یه منفی سه دیگه و الی آخر

    به نظر تا سال 91 موقعیت های بسیار خوبی بوجود میاد تا آنهایی که خانه ندارند بتونن یه سرپناه ولو از نوع نقلی برای خود تهیه کنند. :-d
     
    آخرین بار توسط مدیر ویرایش شد: ‏16 می 2009
    یک شخص از این تشکر کرد.
  2. گل آقا

    گل آقا Well-Known Member نارنجی سابق

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2004
    ارسال ها:
    4,207
    تشکر شده:
    14,119
    شغل:
    گل آقا
    محل سکونت:
    گل آقا
    نه دوست من از حدود دوماه ديگه دوباره بازار رونق ميگيره . مطمئن باش .
     
    یک شخص از این تشکر کرد.
  3. فرهنگی

    فرهنگی Well-Known Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏10 فوریه 2007
    ارسال ها:
    1,445
    تشکر شده:
    1,903
    لطفا اگر دلیل منطقی سراغ دارید بفرمایید تا از نظرات شما دیگران هم استفاده کنند.
    متشکرم
     
  4. hassan_khosro

    hassan_khosro Well-Known Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏20 اکتبر 2008
    ارسال ها:
    783
    تشکر شده:
    585
    با طرح كدگزاري املاك توسط دولت در آذر ماه ملك بازم بائين مياد
     
  5. اسکروچ

    اسکروچ مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 آگوست 2007
    ارسال ها:
    2,154
    تشکر شده:
    771

    دوست عزیز

    چرا پیش بینی
    در حال حاضر مالکین به 40درصد زیر قیمت حاضر بفروش هستند
    خریداری وجود ندارد

    سری به روزنامه ها و بنگاه معاملاتی ملکی از نوع با انصافش بزنید
    جالبه بدانید یکی از دوستان بنده آهن مورد نیاز برای ساخت وساز را پیش خرید کرده
    بقول خودش تا اینجا چیزیی حدود 35 میلیون تومان ضرر کرده

    اینجا هم مانند آمریکا مسکن باید یک سوم کاهش پیدا کند
     
    یک شخص از این تشکر کرد.
  6. شاه عباس

    شاه عباس New Member عضو تازه

    تاریخ عضویت:
    ‏1 جولای 2008
    ارسال ها:
    1,556
    تشکر شده:
    4
    اگر قیمتها زیاد پایین بیاند بانکهای خصوصی در معرض تهدید قرار میگیرند.
    مثل اتفاقتی که در آمریکا افتاد و با پایین اومدن قیمتهای مسکن مشتریان نتونستند قسطاشونو بدند و این یواش یواش گسترده تر شد تا رسید به حالا.
    حالا جالب اینجاست که برخی از بانکهای خصوصی حسابی افتداند تو کار ساخت و ساز...!!!یعنی خودشون مستقیما متضرر میشند و یه اختلاف فاز زمانی وجود نخواهد داشت.
    ---------------------

    مشاوران بورس صبا http://shahsaham.blogfa.com/
     
  7. مجید خالقی

    مجید خالقی مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2007
    ارسال ها:
    6,841
    تشکر شده:
    34,716
    اسکروچ جان وقتی بخواد تا سال 91 حتی به اندازه تورم 20 درصدی هم رشد نکنه و قیمت در واقع ثابت بمونه به همون گفته ی شما که یک سوم شدن هست میرسیم!!!
     
  8. behzad1984

    behzad1984 New Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏14 آگوست 2008
    ارسال ها:
    255
    تشکر شده:
    2
    شغل:
    مهندس نرم افزار
    محل سکونت:
    تهران، گیشا
    بيزينس مونيتور: با افزايش توليد مشكل كمبود مسكن در ايران تعديل خواهد شد

    خبرگزاري فارس : نشريه بيزينس مونيتور طي گزارشي با اشاره به استقبال سرمايه گذارن از بخش ساخت و ساز در ايران پيش بيني كرد با افزايش توليد طي سالهاي آينده ، مشكل كمبود مسكن در اين كشور تعديل شود.


    به گزارش خبرگزاري فارس به نقل از نشريه بيزينس مونيتور بازار مسكن ايران و به خصوص تهران در كوتاه مدت و ميان مدت به شدت شناور و دستخوش تحولات زيادي خواهد بود . افزايش قيمت مسكن نقش زيادي در رشد نرخ تورم ايران طي سال 2007 داشته است . قيمت مسكن در تهران سال گذشته بيش از 100 درصد و طي سالهاي 2006 و 2005 نيز 65 و 50 درصد رشد داشته است.
    اما پيش بيني مي شود با افزايش توليد مسكن طي سالهاي آينده ، بحران كمبود مسكن در ايران طي سالهاي آينده تعديل شود.
    بر اساس اين گزارش به دليل پايين بودن نرخ بهره در ايران ، سرمايه گذاران ترجيح مي دهند سرمايه هاي خود را در بخش مسكن و املاك سرمايه گذاري كنند . پيش بيني مي شود تقاضاي مسكن در ايران همچنان روندي صعودي داشته باشد . ايران كشوري جوان است كه با رشد فزاينده جمعيت در سالهاي پس از انقلاب روبرو شده و اكنون اين جمعيت جوان تقاضاي كار و مسكن است . حدود نيمي از جمعيت ايران زير 20 سال سن دارند .
    تقاضاي روز افزون مسكن تاثير زيادي در افزايش قيمت آن و رشد نرخ تورم ايران داشته است . قيمت مسكن ، برق و سوخت تا پايان ژوئن 2008 بيش از 29 درصد رشد داشته است .
    اما در حالي كه تقاضاي مسكن طي سالهاي اخير به شدت رشد داشته ، عرضه مسكن روندي متناسب با تقاضا نداشته است . در برخي از سالها طي دهه اخير شاهد افت بخش مسكن در ايران و به خصوص تهران بوديم و توليد مسكن كاهش داشته است .
    انتهاي پيام /

    منبع:
    http://www.farsnews.net/newstext.php?nn=8707301527
     
  9. ریش قرمز

    ریش قرمز New Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏28 دسامبر 2007
    ارسال ها:
    378
    تشکر شده:
    0
    ............... بهترین حرفی که از شما شنیدم این مطلب بوده که عنوان کرده اید .......................
     
  10. مجید خالقی

    مجید خالقی مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2007
    ارسال ها:
    6,841
    تشکر شده:
    34,716
    نکات جالبی وجود داره.

    می خواهیم به صورت علمی مسئله را بررسی کنیم.

    مردم تهران یا خانه دارند یا ندارند. اگر خانه ندارند مسلما با قیمت های فعلی هم به هیچ عنوان توانایی خرید خانه را نخواهند داشت بنابراین این دسته خود به خود از خرید و فروش مسکن خارج میشوند.

    حال آنهایی که خانه دارند، عده ای کارمند هستند که همان یک خانه را هم به زور خریدند، عده ای هم با بدست آوردن سرمایه نقدی مترصد خرید خانه هستند و همیشه این کار را میکردند.

    در واقع اولین فکر سرمایه گذاری در ایران برای سرمایه های نقدی خرید خانه بوده!!!

    حال اگر قیمت خانه کاهش پیدا کنه، برای این عده جذابیت این کار بسیار کمرنگ میشه، و جمع کثیری از این عده به جز این یک کار کار دیگری بلد نیستند در نتیجه سرمایه ها را وارد بانک ها میکنند.

    عده ای هم یک خانه دارند و خانه ی دیگرشان صرف گرفتن اجاره و گذران زندگی است، وقتی قیمت مسکن کاهش پیدا کنه خود به خود اجاره بها هم به همان اندازه کاهش پیدا میکنه، در نتیجه این عده درآمد زندگیشان کاهش یافته و جذابیت سپرده گذاری در بانک و فروش منزلشان بیشتر میشود که این امر نیز خود به خود به روند نزول مسکن دامن میزند.

    خلاصه این که جمله ی معروف، ملک زیانده نیست برای همیشه مرد.

    نکته ی آخر اینکه: هنوز حجم انبوه خانه های در دست ساخت در تهران وارد بازار نشده مطمئنا تمام شدن ساخت این املاک که واقعا حجم انبوهیست به عنوان یک کاتالیزور روند کاهشی رو تسریع میکنه
     
  11. پساپسا

    پساپسا Well-Known Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏12 مارس 2005
    ارسال ها:
    2,248
    تشکر شده:
    2,706
    شغل:
    کارمند
    محل سکونت:
    تهران
    شاه عباس وضعیت مسکن و عدم پرداخت اقساط به بانک که در امریکا پیش اومد خیلی بعیده که در ایران رخ بدهد
    در امریکا 75% ارزش مسکن توسط بانکها به افراد متقاضی وام داده میشود ولی در ایران حداکثر برای خرید مسکن 18 میلیون تومان وام داده میشود که نسبت به مبلخ مسکن عملا مبلغ وام , ناچیزی میباشد عملا در ایران هر چه قیمت مسکن سقوط کند باز برای وام گیرنده به صرفه است که دین خود رو به بانک پرداخت کنه تا اینکه بانک سندی که در رهن داره رو به اجرا بگذاره
     
  12. حلزون

    حلزون New Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏11 سپتامبر 2008
    ارسال ها:
    177
    تشکر شده:
    0
    بهر حال کسایی که اینکاره بودند خیلی زودتر از بازار مسکن خارج شدند و بقیه هم توی سقف وارد شدن.
     
  13. گل آقا

    گل آقا Well-Known Member نارنجی سابق

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2004
    ارسال ها:
    4,207
    تشکر شده:
    14,119
    شغل:
    گل آقا
    محل سکونت:
    گل آقا
    شما مطمئن هستيد كه مصالحه دوباره گرون نميشه ؟ در ضمن اين ارزوني كه همه دارند توي بوق و كرنا ميكنند مربوطه به نواحي خاصي از تهران ميشود كه رشدغير واقعي نسبت به ديگر مناطق كرده بود كه حال با درصدي عقب نشيني تازه به خط افزايش واقعي رسيده همچنين نكته ايي كه به آن توجه نميشه ميزان خريد و فروش در زماني است كه قيمتها در قله بودن .
    آمار نشان ميدهد كه در پيك قيمتي درصد معاملات بسيار پايين بوده است . لذا قيمتيهاي فعلي نسبت به اوايل تابستان حدود 5 درصد كاهش پيدا نموده است . در صورتيكه مصالح ساختماني حدود 40 درصد كاهش داشته است . هرچند دستمزد و عوارض شهرداري افزايش داشته .
     
  14. حلزون

    حلزون New Member کاربر فعال

    تاریخ عضویت:
    ‏11 سپتامبر 2008
    ارسال ها:
    177
    تشکر شده:
    0
    این قسمت از تحلیلتون بسیار هوشمندانه و عالی بود.=D>
     
  15. شاه عباس

    شاه عباس New Member عضو تازه

    تاریخ عضویت:
    ‏1 جولای 2008
    ارسال ها:
    1,556
    تشکر شده:
    4
    اولندش سلام
    ثانیا این 75 درصد رو از کجا آوردید؟
    دهه ی 1980 حدود 14 درصد رو بانکها میدادند بعد در دهه ی 90 شد 28 درصد که قانون ایلات متحده حداکثر رو 28 درصد گذاشته بود ولی بعد شل کاری شد و رسید به 48 درصد...و درسته که بیشتر از اونهم وجود داشته ولی کمتر از 5 درصد وام گیرندگان بوده..من خودم با یک بانک(البته موسسه هست و درصدد تبدیل شدن به بانکه) کار میکنم به واسطه ی شغلم(3)درصد وام میدند وبازارشون هم خیلی توپ بود چون حسابی از محل سرمایه گذاریهای مسکن تو این چند سال به جیب زدند و الان هم همه ی اقلام مسکن سازی از فولادش گرفته تا سیمان و آجر در حال ارزون شدنند و همچنین که زمیناشون.
    خوب در این شرایط طبق پیش بینی های قبلی سود نخواهند برد.
    پس ممکنه مشکلاتی براشون پیش بیاد ولی این امکان نداره در حد کشوری مثل آمریکا باشه .
    در ضمن اینکه ما از الان قضاوت کنیم حتما ملک ارزون خواهد شد یه کم زوده...بهتره بشینیم ببینیم آقای بهمنی جلوی وامهارو باز میکنند یا نه؟؟
    ---------------------

    مشاوران بورس صبا http://shahsaham.blogfa.com/
     
  16. مجید خالقی

    مجید خالقی مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 سپتامبر 2007
    ارسال ها:
    6,841
    تشکر شده:
    34,716
    دوست من فرض کنیم مصالح گران بشه، بیشتر قیمت خانه در تهران مربوط به قیمت زمین هست و در واقع قیمت ساخت در قیمت زمین گمه(با ضمه بر روی گ:d). مسئله اینجاست که قیمت زمین یقینا کاهش پیدا میکنه.

    بنده با بنگاهی های بسیاری در تمام مناطق تهران در تماسم، هر 22 منطقه!!! اول این که در این سه ساله بالای 90 درصد از مناطق تهران دارای رشد یکسان بودند، یعنی به فرض همه 30 درصد!!! جالبه که بنگاهی ها هر چند روز یکبار بهم زنگ میزنند تا موردای کلنگی جدید رو معرفی کنند.

    390 متر کلنگی در منطقه متوسط تهران 2700!!! در صورتی که خریداری وجود نداره، همین منطقه 3 ماه پیش نوساز 2800 و کلنگی 3.5 به بالا گفته میشد. روند کاهشی خیلی جدیست.

    الان کوچه ای در تهران نیست که یک یا دو خانه بلکه بیشتر در دست ساخت در اون نباشه تمام اینها نشون دهنده ی بحران و تغییر روند بود، البته بعضی از دلالین این بخش نفهمیدند یا نخواستند بفهمن که بزودی با ورشکستگی خواهند فهمید
     
  17. پارسا اميري

    پارسا اميري New Member عضو تازه

    تاریخ عضویت:
    ‏2 سپتامبر 2004
    ارسال ها:
    1,591
    تشکر شده:
    9
    محل سکونت:
    تهران
    بنده نيز با نظر آنتي جوگير عزيز موافقم!
    در اين 4 الي 5 ماه اخير مسكن افت قابل توجهي داشته!!
    اولين بارهست كه مسكن/زمين رشد منفي داشته است!!!در هشتگرد و شهريار و پرند و قلعه حسن خان و ... دقيقا قيمت آپارتمان و زمين نصف شده است!!!
    دليل خاصي براي افزايش قيمت مسكن حداقل براي يك سال آينده وجود ندارد!!!!
     
  18. zoorg2

    zoorg2 مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏23 ژوئن 2008
    ارسال ها:
    812
    تشکر شده:
    0
    موج جدید ورود خانه هایی که در اوج دوره گرانی کلنگ ساخت خورد تا بحال 40 تا 70 درصد پیشرفت داشته و تا 3 الی 4 ماه آینده به بازار عرضه می شود.

    حالا شما بگید که امسال چند پروانه ساخت در تهران صادر شده.بنده خاطرم نیست.هر پروانه را در 4 (حداقل) ضرب کنید.
     
  19. اسکروچ

    اسکروچ مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 آگوست 2007
    ارسال ها:
    2,154
    تشکر شده:
    771
    دوست عزیز
    حق باشماست
    اما به نظر من چون رشد بصورت کاذب بود
    در حقیقت حباب تشکیل شده
    این حباب خیلی سریع و در کوتاه مدت باید بترکد
    مسکن باید تا آخر سال شکسته شود و بعد از آن به تعادل برسد
    و ادامهحرف شما یعنی رکود
    البته در ایران قدرت خرید مزید بر علت هم شده


    موفق باشید
     
  20. اسکروچ

    اسکروچ مسدود شده مسدود شده

    تاریخ عضویت:
    ‏5 آگوست 2007
    ارسال ها:
    2,154
    تشکر شده:
    771
    دوست خوبم

    احتمال وقوع چیزی که گفتید هست
    البته نه به شدت آمریکا
    زیرا در آنجا تا 90 درصد ملک وام داده میشد
    حال که قیمتها به یک سوم کاهش پیدا کرده
    حتی ملک ازمبلغ وام ارزشش پایین تر است
    اما در ایران حداکثر 40 درصد قیمت ملک وام داده میشد
    بله کاملا درست میگویید
    از حدود 8 ماه پیش اخطار بانک به مشتریانشان جهت عدم پرداخت قسط افزایش پیدا کرده


    با تمام این احوال
    باید منتظر ماند
    ببینیم پایین آمدن قیمت نفت و ارزش دلار چه بر سر کل اقتصاد ایران میاورد

    موفق باشید