اقتصاد مسکن

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
نگاهی تحلیلی به روند قیمت زمین و مسکن در 8 سال گذشته
کد خبر: ۱۵۸۹۷۴۲۰ مرداد ۱۳۹۲ - ۱۶:۳۶
محمود جهانی؛ براساس اطلاعات منتشر توسط مرکز آمار ایران، قیمت زمین و مسکن طی دوره 8 ساله گذشته، با همان الگو و قانونمندیهای شناخته شده طی چند دهه اخیر، لکن طی دو مرحله و با روندی شتابانده تر نسبت به دوره های قبل، افزایش یافته است.

روند متوسط قیمت زمین و زیربنای مسکونی در شهر تهران طی سالهای 84 الی91 که در جدول و نمودار شماره (1) منعکس گردیده بیانگر آنست که متوسط قیمت یک متر مربع زمینساختمانهای کلنگی معامله شده در شهر تهران که در سال84حدود 600 هزار تومان بوده است، در پایان سال 91به حدود 5.6میلیون تومان بالغ گردیده است.


یعنی با متوسط نرخ رشد بالغ بر32درصد به طور سالانه قیمت زمین در شهر تهران به بیش از 9 برابر افزایش یافته است.

متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران نیز که ابتدای سال 84،587هزار تومان بوده است در پایان سال 91 به 3.9 میلیون تومان بالغ گردیده است. یعنی قیمت مسکن با نرخ رشد نزدیک به 27 درصد به طور سالانه، بیش از 6 برابر افزایش یافته است.

این در حالی است که میانگین نرخ تورم طی همین دوره حدود 17 درصد بوده و به این ترتیب انحراف شاخص قیمت زمین و مسکن از شاخص تورم، این دوره را متمایز از دوره های قبل می نماید.

شایان ذکر است، که روند بلندمدت شاخص قیمت زمین و مسکن با شاخص های کالا و خدمات مصرفی (تورم)، بیانگر تطایق روند این دو شاخص بر یکدیگر در بلند مدت است، و بجز در دوره های کوتاه مدت، که میزان انحراف این دو شاخص بیشتر می شود در بلندمدت درجه انحراف به کمتر از 2 درصد محدود می گردد.

نمودار شماره 2، روند شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی با روند شاخص متوسط قیمت یکمترمربع زمین ساختمانهای کلنگی و متوسط قیمت یکمترمربع واحد مسکونی معامله شده در شهر تهران را نشان می دهد.


از نمودار فوق ملاحظه می گردد علیرغم نوسانات قیمتی و دو دوره رونق سالهای 74-73 و سالهای 81-80، میزان انحراف خیلی زیاد نبوده و 2 منحنی شاخص متعاقبا روندی همرا پیدا کرده و بر یکدیگر منطبق می گردند.

اما نکته بسیار مهم در نمودار شماره 2 اینست که از سال 84، شاخص قیمت زمین و مسکن و شاخص تورم روند متفاوت و غیر همگرایی را طی نموده است. ابتدا و در دوره نخست، در سالهای 86-85 با رشد قیمت زمین و مسکن شاخص بهای آن تا 2 برابر شاخص تورم رشد نموده و در سالهای 89-88 علیرغم فروکش کردن قیمت زمین و مسکن،منحنی شاخص آن با شاخص تورم تلاقی نمی یابدتا اینکه در سال 91-90، هر 2 شاخص روند صعودی یافته ولی میزان رشد آنها بسیار متفاوت بوده و شاخص قیمت زمین و مسکن با سه برابر رشد نسبت به تورم، فاصله زیادی از یکدیگر پیدا می کنند و یک روند غیر همگرا طی می نمایند.

اینک این سوال مطرح می شود که چرا این روند طی شد؟ آیا تولید و عرضه مسکن در این دوره کاهش یافته است؟ یا تعداد متقاضیان و نیازمندان مسکن افزایش یافته و عرضه و تقاضا، تعادل خود را از دست داده است؟

اگر برای پاسخ به این سوال، به سراغ عوامل درون بخشی برویم یقینا به بیراهه رفته ایم. اساسا عوامل داخلی بخش، سهم تعیین کننده ای در تغییرات قیمتی ندارند.

گواه مطلب اینکه تراکم خانوار در واحد مسکونی در سرشماری سال 85 در حالیکه برای کل مناطق شهری 1.08 بوده و برای برخی استانها به حدود 1.18 و بیشر بالغ می گردید برای شهر تهران 1.02 بود که جزء کمترین نرخهای تراکم به ثبت می رسد.یعنی کمترین شدت نیاز به مسکن (فارغ از بحث اجاره نشینی و مالکیت واحد مسکونی) در تهران بوده است.

اطلاعات ارائه شده در سالهای اخیر توسط مسئولان نیز حکایت از آن دارد که تولید بیشتر از نیاز صورت گرفته است. و انصافا دولتهای نهم و دهم نیز تمام همت خود را مصروف این موضوع نموده و از حداکثر ظرفیت اقتصاد کشور در جهت افزایش تولید مسکن استفاده نموده است. پس این نوسانات غیر متعارف را چگونه می توان توجیه نمود؟

این نوشته، قصد ندارد به تجزیه و تحلیل عوامل و چگونگی تاثیرگذاری متغیرهای موثر بر این موضوع بپردازد. نگارنده اخیراً در مقاله ای با عنوان عواملموثربررونقخریدمسکنوتحلیلوضعیتموجودبازارمسکنکه در شماره46 مجله تجارت فردا به چاپ رسید به طور کامل به چگونگی شکل گیری عوامل موثر بر نوسانات 2 ساله اخیربازار مسکن پرداخته است. در اینجا به یک آدرس خیلی کلی بسنده می شود. و آن زمینه ها و عواملی است که در بستر اقتصاد کلان جامعه فراهم گردیده است. البته باید اذعان نمود که تاریخچه شکل گیری روند نوسانی قیمت زمین و مسکن و الگوی رکود و رونق این بخش به شکل موجود به حدود 4 دهه گذشته بر می گردد. در واقع از زمان نقش آفرینی نفت در اقتصاد ایران، ساختار اقتصادی کشور به گونه ای شکل گرفته است که قیمت زمین و مسکن در یک ارتباط تنگاتنگ از متغیرهای کلان اقتصادی تاثیر پذیرفته و به نوعی تبدیل به دماسنج اقتصاد کشور شده است. به گونه ای که از وضعیت قیمت مسکن می توان نبض اقتصاد کشور را سنجید و حتی وضعیت سایر بازارها را تحلیل نمود. در 4 دهه گذشته و در هر دهه به طور بطور متوسط دو دوره رکود – رونق در بخش اتفاق افتاده است. در هریک از این دوره ها به روشنی می توان سهم عوامل و متغیرهای اقتصادی را تبیین نمود. در واقع مسکن همانگونه که حدود 25 الی 30 درصد عوامل و نهاده های اقتصاد کشور را به خود اختصاص می دهد به همان نسبت نیز با پیکره و ساختار اقتصادی جامعه پیوند خورده است. و با اجزاء مختلف این پیکره ارتباط و هماهنگی پیدا کرده است.

مقولاتی همچون میزان نقدینگی مازاد در جامعه، تولید و سرمایه گذاری در سایر بخشهای اقتصادی، نرخ تورم، نرخ ارز، طلا، بازار سرمایه و .... ، هر یک با ضرایب متفاوتی بر بخش مسکن تاثیرگذار هستند. و مجموعا در ظرفی به نام اقتصاد کلان الگوی روند نوسانی و دوره های رکود و رونق بخش مسکن را به ترتیبی که شاهد هستیم، شکل می دهد. حتی بر اساس روند همین متغیرها می توان رفتار آتی بازار مسکن را مورد تجزیه و تحلیل قرار داد و انتظارات قیمتی را پیش بینی نمود. فعالان بازار مسکن نیز عموما رفتار خود در بازار را بر همین اساس تنظیم می نمایند. هر چند که این موضوع برای بخش زیادی از سیاستگذاران و تصمیم گیران اقتصادی جامعه شناخته شده نیست و همواره در تحلیل مسائل به بیراهه رفته اند.

اینک در این چارچوب می توان جواب قانع کننده و بهتری به سئوال مطرح شده ارائه داد. از فهوای مطالب مطرح شده می توان به این جمعبندی رسید که چنانچه در این دوره شاهد آن هستیم که قیمت مسکن یک روند جهشی و غیر همگرا نسبت به تورم یافته است به یقین ریشه آنرا باید در همان متغیرها و وضعیت کلان اقتصادی که ذکر شد جستجو نمائیم.

براساس اطلاعات پیشرو، در این دوره 8 ساله، نقدینگی موجود در جامعه 8 برابر افزایش یافته است. برای نخستین بار و برای یک دوره 8 ساله به طور متوالی نرخ کاهنده تولید ناخالص داخلی تجربه شده است که دو سال اخیر آن منفی بوده یعنی در حالیکه براساس اهداف برنامه های پنجساله می بایست نرخ رشد فراتر از 8 درصد داشته باشیم میانگین نرخ رشد اقتصادی به حدود 3 درصد محدود گردیده است. دوران طولانی و چند ساله رکود در بازار سرمایه را شاهد بوده ایم. کاهش یکباره ارزش پول ملی و.....سریز شدن هر یک از این عوامل بر روی بخش مسکن کافی است به مثابه ضربه ای برای خارج کردن بخش از تعادل، عمل نماید و تاثیرات همزمان و مدت دار آنها نیز روند غیر همگرا را ایجاد نماید.
تحت این شرایط اگر خاصیت ضربه گیر بودن بخش مسکن نسبت به اقتصاد کشور نبود، باید انتظار بازخورد وخیمتری در ارتباط با همان متغیرها را میداشت. برای مثال مسئله بیکاری بسیار حادتر می شد، نقدینگی سرگردان اثرات مخرب تری بر معیشت مردم میگذاشت، تولید ناخالص داخلی روند کاهنده تریپیدا می کرد و ......

به عنوان جمع بندی این نوشتار، مجددا باید تاکید بر مقوله اقتصادی مسکن نمود.پذیرفت که در اقتصاد امروز دیگر جنبه فنی و مهندسی مسکن و حتی تولید و عرضه مسکن مسئله اول این بخش نیست. مسکن قبل و بیشتر از آنکه یک موضوع مهندسی باشد یک مقوله اقتصادی است و در اقتصاد کشور نقش آفرین است و از تصمیمات اقتصادی تاثیر می پذیرد، بویژه در زمان حاضر که در مرحله انتخاب کابینه در دولت یازدهم هستیم به این موضوع باید توجه ویژه شود.

البته خوشبختانه کاندیدائی که در حال حاضر برای پست وزارت راه و شهرسازی مطرح است دارای چنین ویژگی می باشد و بیش از هر کسی با این مقوله آشنایی دارد. جناب آقای دکتر آخوندی شاید جزء اولین اشخاصی باشد که در دوره قبل در سال 1372 به وزارت مسکن و شهرسازی آمدند، مباحث اقتصادی مسکن را مطرح نمودند. در آنزمان به درخواست ایشان، وزیر مسکن به عضویت شورای پول و اعتبار درآمد و در شورایعالی بانک ها نقش آفرین گردید. همچنین وزارت مسکن یکی از اعضای موثر کمیسیون اقتصادی دولت گردید.

امید است در این دوره نیز این نگاه ادامه یابد و با تقویت بنیه کارشناسی وزارت مسکن و شهرسازی و با حاکم شدن نگاه صحیح حاکمیتی، این وزارت بتواند در پیشبرد اهداف و راهبری مشکلات فراروی اقتصاد مسکن گام موثری بردارد.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
بازگشت قیمت مسکن به نرخ‌ سال ۹۰

اقتصاد > مسکن - گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد که سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می‌‌یابد به‌طوری که قیمت‌های شهریور امسال با قیمت اسمی مسکن در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۰برابر شد.
مطالعات اين مركز از روند تغييرات قيمت در بازار مسكن حاكي از آن است كه روند قيمت مسكن از ابتداي سال 1391تا پايان ارديبهشت‌ماه سال 1392در شهر تهران روند صعودي نسبتا شديدي را تجربه كرد و پس از آن از تيرماه سال 1392از ثبات نسبي برخوردار شد تا اينكه به حدود 4ميليون تومان به ازاي هر متر مربع رسيده است.

بررسي بازار اجاره مسكن نيز نشان مي‌دهد هرچند اين بازار در شهر تهران در سال1393 از ثبات نسبي برخوردار بوده ولي از ابتداي سال 1394، با يك روند افزايشي ملايم مواجه شده است؛ به‌طوري كه در شهريور‌ماه سال 1394نسبت به‌ماه مشابه سال قبل حدود 12درصد افزايش يافته است.

با پايان فصل جابه‌جايي مستأجران و با توجه به ثبات در قيمت مسكن و همچنين كنترل نرخ تورم مي‌توان انتظار داشت كه در ادامه سال‌جاري، بازار اجاره مجددا در سطح قيمتي جديد از ثبات برخوردار شود. دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن تأكيد كرده است: ثبات نسبي قيمت مسكن در شرايطي ادامه داشته است كه نرخ تورم عمومي با وجود سير نزولي طي 2سال اخير، همواره بالغ بر 11درصد بوده لذا قيمت حقيقي مسكن به‌صورت مداوم كاهش يافته و حباب قيمت مسكن تخليه شده است

و درصورت ادامه ثبات قيمت مسكن در سال 1394، سير نزولي قيمت حقيقي مسكن همچنان ادامه مي‌يابد به‌طوري كه قيمت حقيقي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با شاخص تورم عمومي) در شهريور‌ماه سال 1394برابر با قيمت اسمي مسكن در فرورين‌ماه سال 1390است. همچنين در 3سال اخير نرخ رشد اجاره بها همواره كمتر از نرخ تورم عمومي بوده است؛ هر چند نرخ رشد اجاره بها در شهريور‌ماه سال‌جاري با نرخ تورم عمومي برابر شده است.

تعداد معاملات كاهش يافت
بررسي ماهانه تعداد معاملات ثبت‌شده واحدهاي مسكوني در شهر تهران نشان مي‌دهد كه ميانگين ماهانه تعداد معاملات در 6ماهه اول سال، از حدود 14هزار واحد در سال 1393به حدود 12هزار واحد در سال 1394كاهش يافته است. بررسي تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده براساس آخرين اطلاعات منتشر شده در اين خصوص نشان مي‌دهد با ايجاد ثبات قيمتي در بازار مسكن از اواسط سال 1392و كاهش حاشيه سود و همچنين عدم‌فروش واحدهاي مسكوني تكميل شده به‌دليل كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن، به‌تدريج ساخت‌وساز جديد و در نتيجه تقاضا براي پروانه ساختماني نيز در بازار مسكن كاهش يافته است.

لازم به ذكر است ميانگين ماهانه تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران از حدود 15هزار واحد در سال 1392به حدود 7هزار واحد طي سال 1393و 5ماهه اول سال 1394كاهش يافته است. بنابر اين گزارش آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني در كليه مناطق شهري نيز حاكي از سير نزولي تقاضاي صدور پروانه ساختماني طي سال‌هاي 1392و 1393 بوده است ولي در 3ماهه اول سال 1394اين سير نزولي متوقف شده است.

قيمت مسكن در مقايسه با بازارهاي رقيب
بررسي بازارهاي رقيب بخش مسكن در كنار نرخ تورم عمومي نشان مي‌دهد كه اين بازارها از نوسان كمي برخوردار بوده و حتي برخي از آنها با كاهش شاخص و قيمت مواجه شده‌اند به‌طوري كه در شهريور‌ماه سال 1394نسبت به‌ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص كل بورس، سكه و ارز به‌ترتيب برابر 14.1-، 2.7- و 7.7بوده است اين در حالي است كه در همين دوره نرخ تورم نقطه به نقطه 11.7درصد بوده و سپرده‌هاي بانكي يكساله و بالاتر، با نرخ سود 20درصد، بالاترين بازدهي را در بين بازارهاي مذكور داشته است.

همچنين بررسي روند شاخص‌هاي بازار مسكن در كنار بازار دارايي‌هاي رقيب و شاخص قيمت كالاها و خدمات عمومي (با 100درنظر گرفتن شاخص و قيمت دارايي‌ها درفروردين‌ماه سال 1390) نشان مي‌دهد كه در شهريورماه سال 1394نسبت به ابتداي سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترين و شاخص قيمت مسكن در پايين‌ترين جايگاه قرار گرفته و شاخص‌هاي بورس و سكه نيز تقريبا با نرخ تورم عمومي برابر شده‌اند.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
بازگشت قیمت مسکن به نرخ‌ سال ۹۰

اقتصاد > مسکن - گزارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن نشان می‌دهد که سیر نزولی قیمت حقیقی مسکن همچنان ادامه می‌‌یابد به‌طوری که قیمت‌های شهریور امسال با قیمت اسمی مسکن در فروردین‌ماه سال ۱۳۹۰برابر شد.
مطالعات اين مركز از روند تغييرات قيمت در بازار مسكن حاكي از آن است كه روند قيمت مسكن از ابتداي سال 1391تا پايان ارديبهشت‌ماه سال 1392در شهر تهران روند صعودي نسبتا شديدي را تجربه كرد و پس از آن از تيرماه سال 1392از ثبات نسبي برخوردار شد تا اينكه به حدود 4ميليون تومان به ازاي هر متر مربع رسيده است.

بررسي بازار اجاره مسكن نيز نشان مي‌دهد هرچند اين بازار در شهر تهران در سال1393 از ثبات نسبي برخوردار بوده ولي از ابتداي سال 1394، با يك روند افزايشي ملايم مواجه شده است؛ به‌طوري كه در شهريور‌ماه سال 1394نسبت به‌ماه مشابه سال قبل حدود 12درصد افزايش يافته است.

با پايان فصل جابه‌جايي مستأجران و با توجه به ثبات در قيمت مسكن و همچنين كنترل نرخ تورم مي‌توان انتظار داشت كه در ادامه سال‌جاري، بازار اجاره مجددا در سطح قيمتي جديد از ثبات برخوردار شود. دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن تأكيد كرده است: ثبات نسبي قيمت مسكن در شرايطي ادامه داشته است كه نرخ تورم عمومي با وجود سير نزولي طي 2سال اخير، همواره بالغ بر 11درصد بوده لذا قيمت حقيقي مسكن به‌صورت مداوم كاهش يافته و حباب قيمت مسكن تخليه شده است

و درصورت ادامه ثبات قيمت مسكن در سال 1394، سير نزولي قيمت حقيقي مسكن همچنان ادامه مي‌يابد به‌طوري كه قيمت حقيقي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با شاخص تورم عمومي) در شهريور‌ماه سال 1394برابر با قيمت اسمي مسكن در فرورين‌ماه سال 1390است. همچنين در 3سال اخير نرخ رشد اجاره بها همواره كمتر از نرخ تورم عمومي بوده است؛ هر چند نرخ رشد اجاره بها در شهريور‌ماه سال‌جاري با نرخ تورم عمومي برابر شده است.

تعداد معاملات كاهش يافت
بررسي ماهانه تعداد معاملات ثبت‌شده واحدهاي مسكوني در شهر تهران نشان مي‌دهد كه ميانگين ماهانه تعداد معاملات در 6ماهه اول سال، از حدود 14هزار واحد در سال 1393به حدود 12هزار واحد در سال 1394كاهش يافته است. بررسي تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده براساس آخرين اطلاعات منتشر شده در اين خصوص نشان مي‌دهد با ايجاد ثبات قيمتي در بازار مسكن از اواسط سال 1392و كاهش حاشيه سود و همچنين عدم‌فروش واحدهاي مسكوني تكميل شده به‌دليل كاهش قدرت خريد متقاضيان مسكن، به‌تدريج ساخت‌وساز جديد و در نتيجه تقاضا براي پروانه ساختماني نيز در بازار مسكن كاهش يافته است.

لازم به ذكر است ميانگين ماهانه تعداد واحدهاي مسكوني در پروانه‌هاي ساختماني در شهر تهران از حدود 15هزار واحد در سال 1392به حدود 7هزار واحد طي سال 1393و 5ماهه اول سال 1394كاهش يافته است. بنابر اين گزارش آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني در كليه مناطق شهري نيز حاكي از سير نزولي تقاضاي صدور پروانه ساختماني طي سال‌هاي 1392و 1393 بوده است ولي در 3ماهه اول سال 1394اين سير نزولي متوقف شده است.

قيمت مسكن در مقايسه با بازارهاي رقيب
بررسي بازارهاي رقيب بخش مسكن در كنار نرخ تورم عمومي نشان مي‌دهد كه اين بازارها از نوسان كمي برخوردار بوده و حتي برخي از آنها با كاهش شاخص و قيمت مواجه شده‌اند به‌طوري كه در شهريور‌ماه سال 1394نسبت به‌ماه مشابه سال قبل، نرخ رشد شاخص كل بورس، سكه و ارز به‌ترتيب برابر 14.1-، 2.7- و 7.7بوده است اين در حالي است كه در همين دوره نرخ تورم نقطه به نقطه 11.7درصد بوده و سپرده‌هاي بانكي يكساله و بالاتر، با نرخ سود 20درصد، بالاترين بازدهي را در بين بازارهاي مذكور داشته است.

همچنين بررسي روند شاخص‌هاي بازار مسكن در كنار بازار دارايي‌هاي رقيب و شاخص قيمت كالاها و خدمات عمومي (با 100درنظر گرفتن شاخص و قيمت دارايي‌ها درفروردين‌ماه سال 1390) نشان مي‌دهد كه در شهريورماه سال 1394نسبت به ابتداي سال 1390، شاخص نرخ ارز در بالاترين و شاخص قيمت مسكن در پايين‌ترين جايگاه قرار گرفته و شاخص‌هاي بورس و سكه نيز تقريبا با نرخ تورم عمومي برابر شده‌اند.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
بحران مسکن، واقعیت‌*ها و چشم‌*انداز خروج از رکود
شناسه خبر: 497084 سرویس: اقتصادی
۲۳ شهريور ۱۳۹۳ - ۰۸:۴۲
مسکن مهر بهزیستی
خبرگزاری تسنیم: بررسی بازار مسکن ایران در طی دهه* های اخیر نشان می*‌دهد که سیکل*های مسکن از 3-2 سال دوران رشد و 3-1.5 سال دوران رکود شکل می*‌گیرند و بر اساس روند عادی سیکل*های مسکن، تداوم رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده چندان نامتعارف نخواهد بود.

پس از دوره هشت* ساله (92-1384) با دو سیکل رشد متوالی بهای زمین و مسکن که در تاریخ کشور بی* سابقه بوده است و پس از آن در حدود یک سال توقف بازار متورم مسکن و در شرایط رکود/تورمی اقتصادی کنونی، متولیان و دست* اندرکاران بخش مسکن فعالیت و تلاش مستمری را برای کسب تسهیلات مالی (سوبسیددار ارزان* قیمت) از محل منابع عمومی آغاز نموده *اند. بررسی بازار مسکن ایران در طی دهه* های اخیر نشان می*دهد که سیکل*های مسکن از 3-2 سال دوران رشد و 3-1.5 سال دوران رکود شکل می*گیرند. با توجه به این که از سال 1384 دو سیکل متوالی با فاصله زمانی نسبتاً کوتاه تجربه شده و دوران رشد سیکل دوم تا سال 1392 طول کشیده است، لذا بر اساس روند عادی سیکل*های مسکن کشور و پارامترهای تاثیرگذار اقتصادی و قدرت خرید مردم، تداوم روند رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده چندان نامتعارف و غیرطبیعی نخواهد بود، اگر چه فعالان این بخش چنان به چند سال رشد مداوم بازار با سودهای بسیار بالا عادت نموده* اند که تحمل دوران ایستایی طبیعی بازار مسکن برای آنان تحمل ناپذیر شده است. برای روشن شدن ابعاد و جوانب موضوع، در ادامه بحث روند گذشته و وضعیت موجود بازار مسکن کشور مورد بررسی قرار می *گیرد.

الف- بهای مسکن/زمین:

بر طبق داده *های مرکز آمار ایران، در طی دوره بیست* ساله 92-1372 بهای زمین، مسکن و اجاره *بهای مسکن (متوسط تهران) و میزان تورم از رشد متوسط سالانه به ترتیب 26.3، 24.2، 22.8و 19.6 درصد برخوردار بوده که به مفهوم افزایش 3 ، 2.2 و 1.7 برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره بها نسبت به رشد کلی قیمت*ها و خدمات در کشور می*باشد. در دوره 92-1384 افزایش کلی قیمت*های ناشی از تورم 234 درصد و افزایش بهای مسکن 511 درصد بوده، به عبارت دیگر تورم بهای مسکن 2.19 برابر تورم عمومی کشور بوده است (با رشد متوسط سالانه 25.4 درصد).

در طی دو دهه اخیر سرمایه‌*گذاری در زمین یا مسکن از هر مورد دیگری از قبیل طلا یا ارز سودآورتر بوده است. در این دوره، در صورت سرمایه*‌گذاری در زمین نسبت به ارز، سپرده 5 ساله بانکی و طلا به ترتیب سرمایه به میزان 6.1، 4.1 و 1.8 برابر افزایش پیدا می *کرد. در صورت سرمایه*‌گذاری با تسهیلات دریافتی بانکی بخش*های مسکن، صنعت یا بازرگانی در زمین (حتی با پرداخت بهره مرکب)، امکان کسب ثروت بدون هیچگونه فعالیت یا تلاش اقتصادی به میزان به ترتیب 6.8، 4.5 و 2 برابر تسهیلات دریافتی در طی این دوره وجود داشت که با سرمایه *گذاری در مسکن این نسبت*ها به ترتیب 4.9، 2.9 و 1.1 برابر است. به عبارت دیگر بعضی فعالان بخش زمین و مسکن که به تسهیلات بانکی دسترسی داشته*اند، علاوه بر درآمدهای ناشی از ارزش افزوده ساخت و ساز به درآمدهای نجومی بادآورده*ای نیز رسیده*اند.

در دوره فوق* الذکر بهای متوسط زمین، مسکن و اجاره بها در تهران بر حسب دلار آمریکا به ترتیب 6.1، 4.3 و 3.4 برابر رشد داشته که به مراتب بیش از رشد شهرهای بزرگ جهان است و علیرغم افزایش بیش از سه برابری نرخ ارز در پایان دوره، نرخ رشد متوسط سالانه بهای ارزی (به دلار) زمین و مسکن به ترتیب 17.5 و 13.8 درصد می* باشد که این نرخ بسیار بالای سودآوری و منافع بادآورده (به بهای جهانی) در یک دوره نسبتاً بلندمدت چهارده ساله در هیچ اقتصاد جهانی تجربه نشده است.





ب- هزینه تولید مسکن:

در دولت*های هفتم تا یازدهم (دوره 92-1376) با این که شاخص*های تورم عمومی کالاها، دستمزدها، بهای مصالح ساختمانی و بهای خدمات عمومی ساختمانی به میزان به ترتیب 8.4، 13.5، 10.3 و 14 برابر افزایش یافت اما بهای مسکن با شدت بیشتر 22.7 برابر گردید. بطور کلی به جای اینکه بهای مسکن متاثر از هزینه ها باشد، هزینه* های تولید مسکن تابعی از حجم تولید و بهای آن بوده است و افزایش شدید بهای مسکن ارتباط چندانی با رشد هزینه *های ساخت و ساز ندارد.



ج- عرضه و تقاضا و قدرت تهیه مسکن:

نتایج سرشماری*ها نشان می*دهد که جمعیت شهرنشین کشور از 54.3 درصد کل جمعیت (26.8 میلیون نفر) در سال 1365 به 71.4 درصد (53.4 میلیون نفر) در سال 1390 رسید. تعداد خانوار شهری کشور از 5.53 میلیون (با بعد خانوار 4.8) در سال 1365 به 15.43 میلیون (با بعد خانوار 3.5) در سال 1390 بالغ گردید.

در مجموع دوره 90-1375 نسبت خانوار شهری به خانه از 1.25 خانوار به ازای هر خانه به 1.04 و نسبت جمعیت شهری به خانه از 5.8 نفر به ازای هر خانه به 3.6 کاهش یافته است. در طی همین دوره نرخ رشد متوسط سالانه تعداد واحدهای مسکونی، خانوار شهری و جمعیت شهرنشین به ترتیب5.8، 4.5و 2.5درصد می*باشد.

در همین حال تعداد واحدهای مسکونی خالی با رشد 2.63 برابری نسبت به سال 1385 به 1،663،412 واحد در سال 1390 رسید که در استان تهران (شامل البرز) با رشد 3.51 برابری به 397،026 واحد افزایش یافته است. از کل تعداد واحدهای مسکونی کشور 30.1 درصد (57.1درصد در مناطق شهری) در دوره 84-1375 ساخته شده *اند. در سال 1379 ارزش حقیقی تولید مسکن شهری در ایران در حدود 1.5 برابر نسبت به سال*های قبل از آن افزایش یافت که مجدداً در سال 1385 همین روند تکرار گردید و در مجموع ارزش حقیقی تولید مسکن ایران در دهه هشتاد در حدود دو برابر دهه هفتاد بوده است.

در متوسط سه ساله آخر دوره 92-1372 نسبت به سه ساله اول قدرت خرید دستمزدبگیران برای خرید زمین و مسکن و پرداخت اجاره بها به ترتیب 33، 25 و 18 درصد کاهش یافت. روند افزایش بها و در نتیجه هزینه مسکن در ایران منجر به افزایش سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار به میزان 12 درصد و در عین حال کاهش سهم هزینه* های غذا و پوشاک به ترتیب 33 و 41 درصد شده است. در سال 1391 سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار 32.5 درصد می*باشد و بر طبق داده*های مرکز آمار سازمان ملل متحد، ایران رتبه اول سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در سطح کشورهای جهان را دارد.





د- رشد بخش ساختمان و بخش*های اقتصادی:

در دوره اقتصاد نفتی کشور (92-1378)، درآمد بخش ساختمان با 14 درصد افزایش ارزش حقیقی و 69 درصد افزایش ارزش واقعی نسبت به کل اقتصاد رکورددار کسب درآمدهای کاذب تورمی بوده و در مقابل بخش صنعت دارای بالاترین کاهش ارزش درآمد واقعی به میزان منفی 30 درصد نسبت به کل اقتصاد است. تاثیر سیاستگذاری*ها و اقدامات دولت*های نهم و دهم موجب شد تا بر خلاف درصد معمولاً بالاتر ارزش افزوده صنعت در سال*های قبل از آن نسبت به تولید ساختمان، در دوره 91-1384 درصد ارزش افزوده صنعت با 17.8 درصد کاهش به تدریج به 34 درصد از کل ارزش تولید آن و درصد ارزش افزوده ساختمان با 33.6 درصد افزایش به 56 درصد از ارزش تولید آن برسد.



جمع *بندی و نتیجه* گیری:

در زمانی که دولت سیاست خود را خروج غیرتورمی از شرایط رکود اعلام نموده و دچار مضیقه شدید منابع مالی و کاهش نسبی درآمدهای مالیاتی در سال جاری است، لذا با کمبود منابع و محدودیت*های پیش*رو یکی از مهم*ترین وظایف دولت تخصیص درست و مناسب منابع مالی در دسترس به اولویت*های اقتصاد خواهد بود. اولویت*های مهم تخصیص منابع در اقتصاد ایران چه هستند؟ با اقتصاد در حال رکود، منابع مالی رشد از کجا تامین خواهد شد؟ از ایجاد نقدینگی جدید یا از رشد اقتصادی؟ چه بخش*هایی در سال*های اخیر رشد بالاتر از کل اقتصاد داشته و چه بخش*هایی از رشد بازمانده*اند؟ آیا پیشرفت یا عقب*ماندگی بخش*های اقتصادی در دهه اخیر به علت بروز شرایط بیرونی نامتعارف، ایجاد رانت*ها و رقابت ناعادلانه فضای کسب و کار بوده یا به فضای رقابت عادلانه و سالم کسب و کار و دینامیک درونی آنها مربوط می*باشد؟ آیا اتخاذ تصمیمات و انجام اقدامات در جهت تداوم حرکت قطار اقتصاد در مسیر ریل پراشتباه قبلی و در راستای تثبیت و تامین منافع بخش*ها و گروه* هایی خواهد بود که در دولت*های گذشته رانت*های کلان را دریافت نموده *اند؟ برای برون*رفت از وضعیت فعلی رکود تورمی چه باید کرد؟ این*ها برخی از سوالاتی هستند که قبل از اتخاذ هر تصمیم اقتصادی باید پاسخ داده شوند.

افزایش نقدینگی *های سرگردان، ورود منابع مالی بادآورده ناشی از رانت*ها و فساد مالی، رکود بخش تولید و عملیات سوداگری و سرمایه* گذاری منجر به افزایش بی* سابقه و بی *رویه بهای مسکن شد که با عمیق شدن شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف* کننده، رکود بازار فعلی ایجاد گردید. از سوی دیگرچنان*چه ذکر شد، سیکل*های بازار مسکن ایران دارای مدت رشد 3-2 سال و رکود 3-5/1 سال می*باشند، لذا با توجه به دو سیکل متوالی با فاصله زمانی نسبتاً کوتاه (در طی دوره 72-1384) و رشد سیکل دوم تا نیمه اول سال 1392، تداوم روند رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده غیرعادی نخواهد بود. البته در غیاب عوامل فوق *الذکر، شرایط رکود تورمی کنونی نیز می*تواند عامل مهمی به شمار بیاید.

درخواست دست*اندرکاران بخش مسکن تخصیص حجم قابل توجهی از وجوه مالی اداره شده با سود تسهیلات در حدود نصف نرخ معمول بانکی و همچنین نرخ تورم (و از طرفی به مراتب کمتر از سود تسهیلات بخش*های مولد صنعتی و کشاورزی) برای خرید مسکن می*باشد و توجیه آنان این است که ادامه رکود فعلی در آینده مشکل *ساز شده و از طرفی دولت وظیفه دارد تا مسکن مردم را تامین کند. شایان ذکر است که وظیفه دولت هیچگاه دفاع از منافع بادآورده گروهی اندک به زیان عامه مردم و تثبیت بهای ناعادلانه و نامتعارف ارزش کاذب کالاها و خدمات یک بخش خاص نیست. اگر چه بی *تردید برای مسئولین ذیربط ساده *ترین و بی*زحمت* ترین راه که کمترین مسئولیت اجرایی را دارد، استفاده از منابع ارزان* قیمت عمومی می*باشد اما به جای برخورد با مشکلات با تزریق منابع مالی عمومی (که راهکار غالب دولتمردان دولتهای نهم/دهم بود)، شایسته خواهد بود تا با ساز و کارهای هدفمندانه* تر و رویکردهای هوشمندانه *تر با مسائل برخورد شود.

در صورتی که رشد بهای مسکن در حدود تورم باشد، تقاضای کمک و سوبسید خرید شاید منطقی به نظر برسد‌، اما هنگامی که رشد متوسط بهای مسکن در هشت سال گذشته بیش از دو برابر نرخ تورم بوده، تخصیص هر گونه تسهیلات با نرخ ارزان اعطاء رانت مجدد به بخشی خواهد بود که منافع و رانت بی* حد و اندازه *ای را دریافت نموده است. با وجود رشد بالای متوسط سالانه 25.4 درصد تورم قیمتی بخش مسکن در طی دوره هشت* ساله گذشته (92-1384)، اعطای وام ارزان سوبسیددار از محل منابع عمومی کشور به این مفهوم هست که چون عامه مردم توانایی جبران منافع بادآورده بازار مسکن را به صورت مستقیم ندارند، لذا دولت باید آن را به صورت غیرمستقیم و از محل منابع عمومی کشور بپردازد. این یعنی تشویق و جایزه دولت برای رانت و منافع بادآورده بخش مسکن و تایید و به رسمیت شناختن آن می*باشد. اعطاء رانت مجدد و مضاعف به این بخش، به مثابه این خواهد بود که دولت به جای تنبیه و مجازات محتکران و گران*فروشان آنان را تشویق و تایید نموده و به مردم (البته از جیب خودشان) کمک کند تا کالای گران آنها (که برای سودجویی هر چه بیشتر بهای آن به صورت تصنعی بالا رفته) را تهیه کنند.



اگر منابع بانکی با نرخ*های متداول (در حدود سی درصد در سال) به بازار تزریق شوند به مفهوم مشکلات بازپرداخت و از طرفی توقع افزایش نرخ تورم مسکن به میزان در حدود سود بانکی در آینده است و اگر با نرخ*های سوبسیددار و ترجیحی باشد، به مفهوم اعطاء سوبسید به سوداگرانی می*باشد که زمینه افزایش نرخ*ها را فراهم نموده اند. درخواست بازپرداخت پلکانی تسهیلات به مفهوم پیش*بینی این است که مصرف *کنندگان نهایی حتی توان پرداخت تسهیلات مسکن (ارزان* قیمت و سوبسیددار) را نداشته و باید به این امید نشست تا مانند گذشته نرخ*های تورم سنگین دورقمی (که دولت با سیاست*های انقباضی همه تلاش خود را برای کاهش آن صرف می*کند) و بالطبع افزایش دستمزدها در سال*های آتی امکان بازپرداخت تسهیلات را فراهم نماید. تامین منابع مالی با سود تسهیلات به مراتب کمتر از بخش*های مولد صنعتی و کشاورزی ادامه خط *مشی ضدتولید دولت*های نهم و دهم می*باشد و احتمالاً چون گذشته تاوان این رانت را نیز تولیدکنندگان و اقشار فرودست خواهند داد. با توجه به مابه*التفاوت نرخ تسهیلات ترجیحی با نرخ*های متداول بانکی که در حدود 13 درصد می*باشد، سوبسید هر فقره وام برابر با 044/1 میلیارد ریال و با توجه به پیشنهاد تامین 300 هزار فقره وام در هر سال و 1،500،000 فقره وام در مجموع، کل سوبسید پرداختی مبلغ 5/1566 هزار میلیارد ریال محاسبه می*گردد که معادل با پرداخت میزان یارانه نقدی کنونی (450 هزار ریال) به مدت 5 سال (زمان اجرای طرح) به 75 درصد از کل جمعیت کشور می*باشد. مبلغ سرانه سوبسید این تسهیلات برای هر ایرانی بیش از 20 میلیون ریال هزینه در بر خواهد داشت. نظر به اینکه همه سوبسید اعطایی دولت نقداً و مستقیماً به عرضه* کنندگان مسکن که در چند سال اخیر از سودهای افسانه* ای برخوردار شده* اند، داده خواهد شد، لذا بر اساس سناریوی موجود برای اولین بار یک دولت تصمیم دارد تا برای اجتناب از کاهش اندکی از منافع کلان بادآورده گروهی خاص، از محل منابع عمومی کشور به آنها رانت مستقیم پرداخت کند. نکته قابل توجه عدم امکان دسترسی بین 50 تا 70 درصد از کل مردم (دهک*های کم* درآمد جامعه) به تسهیلات پیشنهادی است، یعنی در حدود دو-سوم مردم کشور (اقشار کم*درآمد) باید هزینه رانتی را بپردازند که صرف تامین منافع طبقه خاصی خواهد شد و توان پوشش کمتر از یک-سوم (اقشار با درآمد بالای متوسط) را دارا باشد. تامین نقدینگی و سوبسید اجرای طرح منجر به فقیرتر شدن طبقه متوسط به پایین جامعه خواهد شد.

دست*اندرکاران بخش مسکن دولت را از کاهش عرضه مسکن در سال*های آتی می *هراسانند یا از وضعیت مردمی که وضعیت مسکن مناسب ندارند. با توجه به کمبود شدید منابع مالی کشور، آیا ایجاد شغل برای میلیون*ها نفر بیکار مهم*تر است یا بهبود وضع مسکن چند صد هزار نفر از مردم؟ آیا وضعیت نامطلوب سبد غذایی و سوءتغذیه اغلب مردم اهمیتی ندارد؟ بخش مسکن پس از هفت سال پیاپی بزرگ و فربه شدن (در حدود دو برابر نسبت به کل اقتصاد)، چنان عادت به رشد بی*رویه نموده که حتی در دوران رکود تورمی فعلی نیز حاضر به کاستن از توقعات خود نیست. این بخش از حدود یک سال رکود (طبیعی و از طرفی به جهت عادت به درآمدهای افسانه*ای) می *نالد، اما تولید صنعتی کشور از نه سال شیب سرمایه*گذاری منفی و شش سال کاهش ارزش موثر تولید در حال اضمحلال تدریجی است.

در زمانی که از سود و رانت بادآورده بخش مسکن هیچگونه مالیاتی اخذ نمی*شود، بخش تولید و صنعت حتی در زمان زیان*دهی نیز مکلف به پرداخت مالیات است و علیرغم ارزش افزوده بالا در بخش مسکن، هیچ نوع مالیات ارزش افزوده اخذ نمی*گردد. لذا با توجه به حجم زیاد فعالیت*های سوداگرانه و سرمایه *گذاری در بخش مسکن و زمین و سودآوری بالا، باید تمهیداتی جهت اخذ مالیات و عوارض عادلانه از این بخش (هماهنگ و متوازن با سطح اخذ مالیات درآمد از بخش*های خدماتی و صنعتی) در نظر گرفته شود. بخشی از مالیات و عوارض دریافتی می*تواند صرف تامین منابع مالی صندوق مسکن برای حمایت از اقشار ضعیف و کم*درآمد گردد. ساخت و ساز مسکن شهری در سال 1391 نسبت به سال 1383، (با تعدیل تورم) از سود دویست و نود هزار میلیارد ریالی برخوردار است که قابل مقایسه با پرداخت 9 ماه یارانه نقدی در کشور می*باشد.

تامین نقدینگی جهت جبران رانت مسکن (با بهای ارزان) منجر به ایجاد تقاضای کاذب جدید (نظر به افزایش کاذب قدرت خرید مصرف* کننده) در بازار مسکن شده که می*تواند منجر به رشد قیمتها گردد. ایجاد تحرک در بازار از طریق تزریق نقدینگی (در شرایط رکود تورمی کنونی) که مشخص نیست از ایجاد ارزش افزوده توسط فعالیت*های مولد حاصل خواهد شد یا از رشد نقدینگی بدون پشتوانه، اقتصاد کشور را به بازتکرار روند گذشته خواهند کشاند. همچنین باید یادآور شد که سیاست دولت تحریک رشد است و نه تقاضای مصرف. منابع مالی سوبسیددار و رانت*های جدید، شاید در کوتاه *مدت مسکن موقتی بر بیماری مسکن کشور باشد، اما مجدداً مسبب تکرار دوران رکود فعلی خواهد شد.

در صورت اقدام دولت و نهادهای عمومی و مالی به فروش املاک در اختیار مازاد و خروج از ملک داری و سوداگری در بازار مسکن، عرضه قابل توجهی به بازار املاک صورت خواهد گرفت که می*تواند تا حدی موجب تعدیل قیمت مسکن گردد. در صورت تعدیل بهای مسکن به قیمت*های عادلانه، بدیهی است که بدون نیاز به بذل منابع عمومی کشور برای خرید آن، توان خرید مصرف کنندگان نهایی (به صورت حقیقی و نه کاذب) بالا رفته و رونق نیز به بازار بر می*گردد. بر طبق اظهار شرکت فروش اموال مازاد بانکها فقط ده بانک دولتی دارای بیش از 15،000 ملک مازاد می باشند.



با ترتیبی که دست*اندرکاران بخش مسکن برای اخذ تسهیلات ارزان قیمت در پیش گرفته* اند، دیگر بخشهای اقتصادی از قبیل خودروسازان هم درخواست*های مشابهی را ارائه خواهند نمود. لذا مشخص نخواهد بود که منابع مالی تسهیلات و سوبسیدها از کجا تامین خواهند شد.

حتی اگر با ورود نقدینگی ارزان*قیمت مشکل بخش مسکن تا حدی بر طرف گردد، معضل افزایش مضاعف هزینه تهیه واحدهای تجاری/اداری که بخش مهمی از هزینه انجام کسب و کار را تشکیل داده و در نهایت نیز به مصرف* کننده منتقل می*شود و رکود بخش تولید و خدمات را به شدت تشدید نموده است، همچنان لاینحل باقی خواهد ماند.

با توجه به ازدیاد ساخت و ساز در سالیان اخیر و ورود افراد سوداگر و سودجو به عرصه تولید مسکن، به نظر می*رسد بهتر است تا حمایت*های دولت هدفمندانه و در جهت افزایش توان مهندسی و رشد گروه*های قدرتمند تولید مسکن متمرکز گردد و نه در جهت کمک به فروش واحدهای موجود که در بازار آشفته چند سال گذشته ساخته شده *اند. با عدم عرضه منابع مالی جهت خرید و ایجاد تقاضای کاذب، تعدیل قیمت*های فعلی توسط تورم و ازدیاد تدریجی عرضه (توسط سوداگران و سرمایه گذاران) منجر به کاهش تدریجی ملایم بهای مسکن خواهد شد و خود به خود با افزایش دستمزدها و درآمد مصرف*کنندگان نهایی و ایجاد تقاضا بازار به حرکت در خواهد آمد. در هر صورت پیش* بینی می*شود که بازار مسکن از انتهای سال جاری یا ابتدای سال بعد به تدریج رونق بگیرد، لذا دخالت و دستکاری دولت به غیر از ایجاد اغتشاش و تلاطم کاذب (به سود عرضه* کنندگان مسکن و به زیان مصرف* کنندگان نهایی) اثر دیگری را در بازار ایجاد نخواهد نمود و منابع مالی عمومی کشور نیز فقط به جیب عرضه *کنندگان مسکن خواهد رفت.

بخش*های مهم اقتصادی صنعت، کشاورزی، خدمات و ساختمان مانند گروه اسب*هایی هستند که یک ارابه را می*کشند، یک اقتصاد هنگامی می*تواند درست به جلو حرکت کند که بخش*های محرک آن از رشد همگام و متناسبی برخوردار باشند. هنگامی که یک اسب بیشتر تغذیه شود و سریع*تر از بقیه حرکت کند، بخش*های دیگر دچار سوءتغذیه و واماندگی شده و در نهایت حرکت کل مجموعه دچار اختلال شده و متوقف خواهد گردید. رشد بیش از حد، نامتوازن و رانتی یک بخش در یک اکوسیستم اقتصادی نه تنها به صورت سرطان*گونه مانع از رشد بقیه بخش*ها می*شود که در نهایت رشد خودش را نیز متوقف می*کند. بخش مسکن با پیشی گرفتن رشد بهای زمین از رشد نقدینگی در دولت*های نهم و دهم، حتی جلوتر از جریان مالی اقتصاد حرکت کرده است. لذا راه *حل منطقی برای درمان بخش فربه مسکن یک رژیم اقتصادی سخت*گیرانه و ریاضتی و از طرف دیگر رشد بخش*های مولد اقتصادی و افزایش درآمد مردم خواهد بود تا با ایجاد تعادل مابین بهای عرضه و قدرت خرید تقاضا، به تدریج بهای مسکن بر پایه تقاضا و قدرت خرید مصرف *کننده نهایی تعدیل گردد و نه بر اساس تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه *ای با توقع کسب سودهای بادآورده.



پیشنهادات:

- عدم دخالت و دستکاری دولت در روند سیکل طبیعی بازار مسکن

- افزایش تولید صنعتی و کشاورزی و افزایش اشتغال مولد و درآمد ملی (که منجر به ایجاد توان تهیه و تقاضای واقعی مصرف و تحریک بازار خواهد شد.)

- خروج سازمان*های دولتی، نهادهای عمومی و بانک*ها از سوداگری در بخش مسکن و ملک*داری و فروش املاک مازاد آنها

- اخذ مالیات درآمد و مالیات ارزش افزوده و عوارض دیگر از درآمد تولید مسکن، افزایش بهای زمین (بالاتر از نرخ تورم) و هر گونه منافع حاصل از عملیات سوداگرانه و سرمایه *گذاری در این بخش (متناسب و متوازن با دیگر بخش*های اقتصادی)

- اختصاص بخشی از درآمدهای فروش املاک و درآمدهای مالیاتی فوق* الذکر به تامین مالی بخش مسکن

- سیاستگذاری*ها و برنامه *ریزی*های کارشناسی و علمی میان* مدت و بلندمدت برای حل مشکل مسکن به جای اقدامات مقطعی و تجویز مسکن*های موردی و موضعی

- سیاستگذاری و اقدامات اجرایی جهت رشد و تسهیل فعالیت گروه*های تخصصی و حرفه *ای در زمینه تولید مسکن، افزایش توان مهندسی کشور و ایجاد گروه*های قدرتمند و بزرگ در این زمینه و جلوگیری از ورود سوداگران و افراد غیرحرفه*‌ای.

* احسان سلطانی ، پژوهشگر

http://www.tasnimnews.com/fa/news/1393/06/23/497084/بحران-مسکن-واقعیت-ها-و-چشم-انداز-خروج-از-رکود
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
بررسی سهم شهرداری در افزایش قیمت مسکن
هزینه ساخت یک متر مربع ساختمان در تهران؟

بررسی تغییرات قیمتی مصالح ساختمانی و سایر هزینه های سربار ساخت مسکن مانند هزینه دریافت پروانه ساخت و... نشان می دهد، طی یک سال اخیر برخی از این هزینه ها به شدت افزایش یافته اند.

گمانه زنی های فراوانی در مورد تأثیر افزایش تسهیلات خرید مسکن بر قدرت خرید متقاضیان و به تبع آن بهای مسکن انجام گرفته است، اما تاکنون کمتر به این موضوع توجه شده که گذشته از احتمال رفتارهای سوداگرانه و افزایش احتمالی تقاضا در بازار به علت افزایش قدرت خرید متقاضیان، قیمت تمام شده ساخت مسکن در کشور چقدر افزایش یافته است؟

بررسی قیمت مصالح ساختمانی به عنوان یکی از اصلی ترین عوامل تأثیرگذار بر قیمت تمام شده ساخت مسکن نشان می دهد در اکثر اقلام طی نیمه دوم سال 93 نسبت به نیمه نخست همان سال و سال 92 شاهد افزایش معنادار قیمت ها هستیم.

گزارش های میدانی هم از کارگاه های ساختمانی سطح شهر علاوه بر اینکه این افزایش قیمت را تأیید می کند، ابعاد دیگری از بالا رفتن هزینه های ساخت و ساز را روشن می کند.



احسان غفوری، یکی از سازندگان باسابقه ساختمان های مسکونی در مناطق شمالی و مرکزی تهران ضمن اینکه میزان افزایش قیمت اعلام شده از سوی مرکز آمار را تقریبا درست می داند، گفت:«چند عامل در قیمت مسکن تأثیردارد؛ قیمت مصالح ساختمانی، حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی، قیمت زمین و هزینه های سربار دریافت مجوز ساخت».

وی افزود:« زمین معمولا حدود 50 درصد قیمت نهایی مسکن را درشهرها تشکیل می دهد یعنی در واقع خریداران نیمی از پولی را که بابت خرید یک واحد مسکونی پرداخت می کنند، پول زمین است. قیمت زمین طی یک سال اخیر تقریبا تغییر چندانی نکرده است اما در مورد سایر اقلام مؤثر در قیمت نهایی شاهد افزایش بوده ایم».

غفوری ادامه داد: « مصالح ساختمانی حدود 30 درصد قیمت تمام شده ساخت مسکن را تشکیل می دهد. ما طی یک سال گذشته به طور متوسط 20 تا 30 درصد افزایش قیمت در مصالح ساختمانی داشته ایم. اگر چه در برخی اقلام شاهد کاهش قیمت بوده ایم اما در برخی اقلام هم افزایش ها شدید بوده است».

وی با اشاره به هزینه های سرباری که بابت دریافت مجوزهای مربوط به ساخت پرداخت می شود، گفت: «یکی از مواردی که معمولا کمتر مورد توجه قرار می گیرد، هزینه هایی است که سازندگان بابت دریافت مجوزها باید پرداخت کنند. به طور مثال هزینه دریافت پروانه ساخت طی سال گذشته و در ابتدای امسال تقریبا 30 درصد بالا رفته است و اکنون نیز می شنویم قرار است شهرداری باز هم این هزینه را 5 درصد افزایش دهد».

این سازنده واحدهای مسکونی ادامه داد: «جرائم قطع یا جابه جایی درختان که در کار ساختمان سازی معمولا گریزناپذیر است از اسفند ماه سال گذشته 20 برابر افزایش یافته و مصوبه این افزایش عجیب اواخر سال گذشته از شورای شهر به شهرداری ها ابلاغ شده است».

به گزارش اقتصاد آنلاین به نقل از خبر آنلاین، وی با اشاره به تغییر ضوابط ایمنی و آتش نشانی نیز گفت:« تا سال گذشته تعبیه سیستم اطفاء حریق و آتش نشانی برای ساختمان های 6 طبقه به بالا الزامی بود اما از امسال ساختمان های 5 طبقه نیز باید این سیستم را تعبیه کنند. این سیستم تا متری 100 هزار تومان هزینه ها را افزایش می دهد».

غفوری افزود:« علاوه بر این تمامی سازندگان باید تا 15 درصد مبلغ پروانه ساخت را به عنوان هزینه بیمه به تأمین اجتماعی پرداخت کنند و این در حالی است که اگر بخواهیم کارگران را بیمه کنیم باید فهرست جداگانه و حق بیمه جدایی بپردازیم. این 15 درصد به حساب صندوق بیمه کارگران ساختمنای واریز می شود».

این سازنده ساختمان های مسکونی در پایان گفت: «برآوردهای ما نشان می دهد طی سال گذشته به طور متوسط 30 درصد هزینه های ساخت افزایش پیدا کرده است و نمی توان در حال حاضر با هزینه ای کمتر از متر مربعی یک میلیون تا یک میلیون و 200 هزار تومان در تهران خانه قابل قبولی از نظر کیفیت مصالح و استانداردها ساخت و تحویل خریدار داد».

http://www.eghtesadonline.com/fa/content/84248
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
هزینه تمام شده ساخت مسکن در تهران: متری از 700 هزار تا 3 میلیون تومان/ آخرین نرخ آپارتمان نوساز
اقتصاد > مسکن - میزان نوشت:
در حال حاضر نگاهی به آگهی‌های مسکن نشان می‌دهد که اغلب آپارتمان‌های نوساز در شهر تهران به تناسب نوع ساخت در مناطق شمالی و جنوبی شهر تهران بر اساس قیمت تمام شده میانگین بین 500 هزار تا سه میلیون تومان تعیین می‌شود. این در حالیست که طبق اظهارات مشاوران املاک اختلاف قیمت یک واحد نوساز با واحد چند سال ساخت بین 10 تا 20 درصد برآورد می شود.

در این میان گرانی بازار مسکن در چند سال اخیر موجب شده است که واحدهای نوساز به دلیل نو بودن و شرایط وام بهتری که دارند، با قیمت‌های بیشتری به فروش برسند و البته متقاضیان بیشتری هم برای این واحدها وجود داشته باشد. البته نسبت هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت تمام شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در نقاط مختلف شهر تهران عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی است.

در همین زمینه یک فعال بازار مسکن معتقد است: اختلاف قیمت یک واحد نوساز با واحد چند سال ساخت بین 10 تا 20 درصد است، به‌طور مثال در منطقه ستاری شمالی قیمت یک واحد نوساز به صورت میانگین متری 5 میلیون و 500هزار تا 6 میلیون و 500 هزار تومان است. در حالی که خانه‌های بالای 15سال در این منطقه را می‌توان با متری 3 میلیون و 500 هزار تومان خریداری کرد.

طبق اظهارات او، البته برخی از خانه‌های چندسال ساخت به دلیل بازسازی ساختمان چه از لحاظ نما و فضای عمومی ساختمان و چه داخل آپارتمان، کمی نسبت به خانه‌های کهنسال منطقه گران‌تر هستند.

به گفته این مشاور املاک برخی از خریداران به دلیل اینکه واحدهای نوساز از لحاظ ظاهری لوکس‌تر هستند اقدام به خرید آنها می‌کنند یا بیشتر عروس و دامادهایی که تازه می‌خواهند زندگی مستقلی را تشکیل دهند به دنبال خانه‌های نوساز هستند.

این فعال بازار مسکن ادامه داد: پس از برداشتن محدودیت برای خانه‌های 12 سال به بالا برای دریافت وام مسکن، قیمت این خانه‌ها نسبت به قبل افزایش یافت؛ اما همچنان فاصله معنا‌داری با خانه‌های نوساز یا دو تا سه سال ساخت دارند این در حالی است که یک واحد چندسال ساخت را می‌توان با صرف هزینه اندکی بازسازی کرد.

از سوی دیگر عضو سابق هیات ‌مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران با بیان این که بدون احتساب قیمت زمین، حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی 700 هزار تا سه میلیون تومان برآورد می‌شود اعلام کرد: هزینه سنگین خرید زمین برای ساخت‌وساز در نیمه‌شمالی پایتخت، قیمت تمام‌شده آپارتمان‌ برای انبوه‌سازان را بعضا تا مترمربعی 10 میلیون تومان، افزایش داده است.

محمدمهدی مافی گفت: هم اکنون برای سه نوع فعالیت ملکی در تهران، سه دسته مناطق مخصوص وجود دارد طوری که گروهی از مناطق برای خرید مصرفی آپارتمان، گروهی دیگر برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز و گروه سوم برای اجاره‌نشینی مناسب است.

مافی ادامه داد: بهترین فعالیت ملکی در 10 منطقه فرسوده تهران، خرید زمین برای ساخت‌وساز است. اما در مقابل سیگنال غلط این 10 منطقه به خریداران مسکن، 4 منطقه در تهران وجود دارد که خرید مصرفی آپارتمان در آنها صرفه‌اقتصادی به همراه دارد.

عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این که در نقاط ارزان قیمت شهرهزینه ساخت وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند عنوان کرد: در مناطق شمالی و گران قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند.

به گفته او، رابطه هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر متر مربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار می‌رسد.

او ادامه داد: در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در برمی‌گیرد و ممکن است تا 60 درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از آن را در برگیرد.

عضو انجمن انبوه سازان استان تهران با بیان این که سقف تعیین شده برای واحدهای نوساز چندان مشخص نیست ادامه داد: براساس شرایط هرواحد و محله، این قیمت‌ها می‌تواند تفاوت زیادی داشته باشد، اما در بخش متوسط شهر، این نرخ‌ها تا حداکثر 4 میلیون و 500 هزار تومان تعیین می‌شود که بسیار بالاتر از قدرت خرید متقاضیان این قشر است.

براساس گزارش‌های میدانی، یک آپارتمان 45 متری و نوساز در پیروزی دهم فروردین با قیمت 150 میلیون تومان به فروش می‌رسد و در فلاح ابوذر واحدی 46 متری و نوساز با شرایط 24 میلیون تومان نقد، 45 میلیون تومان وام و 30 میلیون تومان رهن فروخته می‌شود. در وحدت اسلامی روبه‌روی فرهنگ آپارتمانی به مساحت 45 مترمربع با آسانسور و پارکینگ و تحویل سه ماهه متری 2 میلیون و 700 هزار تومان قیمت گذاشته شده است و در قصرالدشت دامپزشکی واحدی 43 متری با پارکینگ و انباری و آسانسور 166 میلیون تومان فروخته می‌شود.

در مهرآباد جنوبی واحدی 45 متری با آسانسور و پارکینگ 130 میلیون تومان قیمت گذاشته شده است و در پیروزی پرستار جنوبی واحدی با متراژ 44 مترمربع متری 3 میلیون و 750 هزار تومان به فروش می‌رسد. در گلبرگ غربی واحدی 45 متری طبقه سوم با انباری متری 3 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در تهرانپارس ابتدای خیابان استخر هم واحدی 50 متری با پارکینگ و انباری 190 میلیون تومان قیمت گذاری شده است و در دامپزشکی یادگار هم واحدی 49 متری با انباری متری 3 میلیون و 100 هزار تومان به فروش می‌رسد.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
آشنایی با بحران مالی در بازار مسکن آمریکا

اقتصاد > اقتصاد‌ جهان - همشهری‌آنلاین:
بحران مالی در بازار املاک آمریکا از سال ۲۰۰۶ آغاز شد
ماجرا از آنجا آغاز شد که بانک مـرکزی آمریکا، سال ۲۰۰۱ برای ایجاد انگیزه در تولید و سرمایه‌گذاری و تشویق به خروج پول از بانک‌ها به سمت بورس، سیاست کاهش بهره‌ی بانکی را در دستور کار خود قرار داد.

پـس از حملات یازده سپتامبر نیز با توجه به شوکی که به بازار سهام وارد شده بود، برای تشویق به باقی ماندن پـول در بـورس، ایـن سـیاست ادامـه یافت؛ تاجایی‌که میزان بهره‌ی بانکی، در فاصله سال‌های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۴، از 6.5 به یک درصد کاهش پیدا کرد.

شرایط رفته‌رفته آرام شد و پول ارزان قیمت هم‌چنان وارد بازار می‌شد. بـا افـزایش نقدینگی، تورم افزایش یافت و مقامات اقتصادی ایالات متحده را بر آن داشت تا با تغییر سیاست، پول مازاد شناور در جامعه را جمع‌آوری کنند. یکی از ابزارها در چنین شرایطی، افزایش نرخ بهره‌ی بانکی است.

در فـوریه‌ ۲۰۰۶ بـن برنانکه (Ben Bernanke) به ریاست بانک مرکزی ایالات متحده انتخاب شد. وی از طـرفداران طـرحی موسوم به "استراتژی مهار تورم" است. طرحی که به متغـیرهایی مانند مـیزان نقدینگی، بهـره‌ی بانکی و نرخ تورم می‌پردازد. مدیریت جدید بانک مرکزی نیز سیاست افزایش بهره را ادامه داد.

عـلاوه بر تسهـیلات جـدید، در بهـره‌ی تسهیلات قبلی هم تجدید نظر شد. در نتیجه تعداد بـسیـار زیـادی از کــسانـی که در طـول سـال‌های قـبـل، برای ساختن خانه یا فعالـیت‌های اقتصادی، وام با بهره‌ی کم دریافت کرده بودند، در بـازپرداخـت اقساط، دچار مشکل شدند.

مؤسسات وام‌دهنده

این نابسامانی در واقع حاصل سودجویی برخی بنگاه‌های مالی و بـانک‌های سرمایه‌گذاری بود. این مؤسسات، وام‌های کلان را خرد می‌کردند و آنها را بـا بهره‌ی بـیشتر در اختیار مشتری‌ها قـرار می‌دادند. سود این دلالی آن‌قدر دندان‌گیر بود که این مؤسسات تنها در پی اهدای وام‌های بیشتر بودند، بدون توجه به این‌که ضمانت‌های خاصی از مشتریان برای بازپرداخت اقساط در دست داشته باشد.

با افزایش بهره بانکـی، بـازپرداخـت اقـسـاط مختل شدند، بسیاری از خانه‌ها حراج شده و با سقوط قیمت مسـکن، بازار امـلاک و مستغـلات دچار رکود شد. به دلیل این‌که تعداد وام‌های داده‌شده بسیار زیاد بود و بازگشت سرمایه مـحـدود، بانک‌هـا با چالـش جـدی در تأمین نقـدینگی مـواجه شدند و بـرخی حتی اعلام ورشکستگی کردند.

کار چه‌طور به اروپا کشید

بحران اما تنها به آمریکا ختم نشد و هم‌چون دومینو، بسیاری از بانک‌ها و بنگاه‌های اقتصادی در سراسر جهان - از جمله اروپا - را درنوردید. مؤسسات اعتباری و بانک‌هایی که مستقیم و غیرمستقیم در بازار شکوفای مسکن آمریکا سرمایه‌گـذاری کرده و پول هنگفـتی به جـیب زده بودند، متحمل زیان گسترده‌ای ‌شدند.

زنجیره‌ اعطای تسهیلات چنان در هم تنید که هیچ کس نمی‌دانست کدام مؤسسه مالی تا چه میزان در آن درگیر است. در چنین شرایطی، بنگاه‌های اقتصادی برای تأمین هزینه‌های جاری خود و جبران خسارات، بهره‌ی تسهیلات خود را افزایش دادند، قسمتی از دارایی‌ها را مسدود کرده و شرایط دریافت وام را سخت‌تر کردند.

بانک‌ها به یکدیگر وام نمی‌دادند و علاقه به سرمایه‌گذاری نیز از بین رفته بود. از سوی دیگر شرکت‌ها و افراد نیز به دلیل بالا بودن بهره‌ها توان و تمایل دریافـت وام یا سرمایه‌گـذاری را نداشتند و پول خود را از بازار سهام خارج می‌کردند تا کمتر آسیب ببینند. مؤلفه‌هایی که از دید کارشناسان، در درازمدت، برآیندی جز رکود اقتصادی نخواهند داشت.

این قطار کجا می‌ایستد

بدین ترتیب بحرانی که با ورشکستگی Homebanc، یکی از بنگاه‌های اقتصادی ایـالات متحـده، در سـال ۲۰۰۶ آغاز شد، هر از چندگاهی سر بر می‌آورد، ثبات بانک‌ها و بازارهای سرمایه را بر هم می‌زند و باز محو می‌شود.

بانک‌های مرکزی جهان در سال‌های ۲۰۰۶ تا ۲۰۰۸ میـلیـاردهـا دلار بــه بـازار تـزریق کرده‌اند تا زیان ناشی از فرار سرمایه از بورس را کاهـش دهند. بانک مرکزی ایالات متحده، نرخ بهره‌ مبنا را از ۲۵/۵ در سال ۲۰۰۶ به ۲۵/ ۲ درصد در مارس ۲۰۰۸ کاهش داده است. به‌نظر کارشناسان، بـحـران هـنوز برطـرف نـشده و وضعـیت کـنونی آرامش پیش از توفـان است.

ایـن بحران مادامی که آرامش در بازار املاک آمریکا برقرار نشود، هم‌چنان ادامه خواهد داشت. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که آمریکا بهره‌ی مبنا را تا ۲ درصد نیز کاهش خواهد داد.

تاگس‌شاو
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
موافقت بانک مرکزی با تضمین بانکی معاملات غیرنقد آپارتمان
مسکن قسطی به بازار می‌آید
روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۶۴۰ تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۰۹/۰۵ بازدید: 248 بار کد خبر: Den-968629
متراژ بزرگ‌ها در اولویت فروش مدت‌دار

این کلید، بزرگ‌ترین قفل معاملاتی را از بازار ملک در تهران باز می‌کند
دنیای اقتصاد: با صدور یک مجوز برای بانک عامل بخش مسکن، امکان شکل‌گیری منسجم معاملات قسطی آپارتمان فراهم شد. انبوه‌سازان شهر تهران که پیش‌تر برای نسیه‌فروشی بخشی از واحدهای نوساز خود- عمدتا بزرگ‌متراژ- اعلام آمادگی کرده بودند، به پشتوانه بانک، می‌توانند شرایط خرید و فروش را تسهیل کنند. بانک عامل بخش مسکن در راستای این مجوز، صرفا «پرداخت به موقع اقساط از جانب خریدار» را برای فروشنده آپارتمان «تضمین» می‌کند و نه تنها منابع داخلی بانک در این پروسه درگیر نمی‌شود که بابت این ضمانت، کارمزد نیز دریافت خواهد کرد. چالش فروش نرفتن واحدهای بزرگ متراژ در حال حاضر بزرگ‌ترین قفل معاملاتی بازار مسکن محسوب می‌شود؛ 30 درصد آپارتمان‌های نوساز موجود در تهران، مساحتی بیش از 150 مترمربع دارند؛ اما سهم این واحدها از کل معاملات مسکن فقط 7/ 6 درصد است. سازنده‌ها آمادگی دارند با دوره «بازپرداخت کوتاه‌مدت» و «لحاظ سود مشخص اضافه بر قیمت نقد»، این واحدها را به‌صورت نقد و اقساط به متقاضیان عرضه کنند. از آنجا که حجم قابل توجهی از منابع بانک‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی در چنین ساختمان‌هایی منجمد شده، فروش آنها می‌تواند منابع لازم برای تقویت تسهیلات خرید مسکن مخصوص دهک‌های میانی و همین‌طور واحدهای میان‌متراژ و کوچک‌متراژ را تامین کند.



فرید قدیری، نورا حسینی: بانک مرکزی سرانجام با یکی از چند ده پیشنهاد و راهکار مشترک بانک مسکن، انبوه‌سازان و وزارت راه‌وشهرسازی برای «شکستن رکود مسکن» موافقت کرد و به «بانک مسکن» اجازه داد خریدوفروش «قسطی» آپارتمان‌های مسکونی در تهران را برای سازنده‌ها «تضمین» کند. با این مجوز، امکان شکل‌گیری منسجم «معاملات نسیه» در بازار منجمد املاک فراهم می‌شود و با توجه به آمادگی قبلی سازنده‌ها برای عرضه گروه خاصی از واحدهای نوساز ساخته‌شده خود از کانال غیرنقد، بزرگ‌ترین قفل موجود در این بازار شکسته خواهد شد. طبق آخرین آمار رسمی بانک مرکزی، در حال حاضر بیشترین عرضه واحد مسکونی در شهر تهران به آپارتمان‌های بالای 150 مترمربع مساحت تعلق دارد که در حال حاضر این گروه از املاک مسکونی با کمترین میزان تقاضای موثر روبه‌روست. در سال 93، حجمی معادل «30 درصد» کل واحدهای نوساز تکمیل‌شده –آماده مصرف- در تهران را واحدهای بزرگ‌متراژ یا همان واحدهای با مساحت بیش از 150مترمربع تشکیل داد که برای فروش روانه بازار معاملات شدند اما طی نیمه اول امسال، سهم این نوع آپارتمان‌ها از کل معاملات مسکن در تهران رقمی معادل «7/ 6 درصد» بوده که نشان‌دهنده انجماد حجم قابل‌توجهی سرمایه معطل در این ساختمان‌ها است. (پارسال، در تهران حدود 170 هزار واحد تازه‌ساز به بازار عرضه شد که 51 هزار واحد از آنها، بزرگ‌متراژ بودند.)


این دو آمار از یکسو تمرکز تقاضا در گروه آپارتمان‌های میان‌متراژ و کم‌متراژ را نشان می‌دهد اما از سوی دیگر، با توجه به نیاز قطعی خرید مسکن در سه دهک پردرآمد جامعه، مشخص می‌کند، در صورتی که یک مکانیزم غیرنقدی برای تسهیل فروش این آپارتمان‌ها فراهم شود، حجم قابل‌توجهی منابع متعلق به بانک‌ها و بسازوبفروش‌ها در این ساختمان‌ها آزاد خواهد شد و به کمک آن می‌توان منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به دهک‌های میانی فراهم کرد. به عبارت دیگر، منافع خرید و فروش قسطی آپارتمان‌های متراژ بزرگ به صورت غیرمستقیم عاید معاملات میان‌متراژ‌ها و حتی کوچک‌متراژها خواهد شد، چون که امکان تجهیز مالی متقاضیان این دو گروه آپارتمانی از محل آزادسازی منابع محبوس در ساختمان‌های بزرگ فراهم می‌آید. بانک مسکن برای این منظور، پیش‌تر دو پیشنهاد به ترتیب شامل «لیزینگ» و «تضمین فروش قسطی» را به بانک مرکزی ارائه کرد که طبق آنچه روز گذشته یک عضو هیات‌مدیره این بانک به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: مجوز لازم برای اجرای پیشنهاد دوم صادر شده و برای لیزینگ نیز مذاکرات رو به پیشرفت است!


براساس مجوز صادر شده برای بانک مسکن، سازنده‌ها شامل انبوه‌سازان و خرده‌سازها (بسازوبفروش‌ها)، می‌توانند با نظارت و مداخله حقوقی بانک به معاملات، واحدهای نوساز را به صورت مدت‌دار و غیرنقد به متقاضیان واگذار کنند. نقش بانک مسکن در این نوع از معاملات ملک، تضمین پرداخت به موقع اقساط معامله از جانب خریدار است به این صورت که در صورت عدم وصول به موقع بهای معامله از جانب فروشنده (سازنده)، بانک مسکن از ابزارها و سازوکارهای معمول خود در قراردادهای رهنی بانک با تسهیلات‌گیرندگانش، استفاده می‌کند و به حل چالش احتمالی خواهد پرداخت. رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران روز گذشته در این‌باره به «دنیای اقتصاد» گفت: سازنده‌هایی که پروژه‌هایشان در شمال تهران معطل فروش مانده، از فروش قسطی واحدها استقبال می‌کنند اما با توجه به شرایطی که سمت عرضه برای فروش مدت‌دار واحدها تعیین خواهد کرد، احتمالا سهم تقاضای میان‌درآمد از این مدل معاملات، کم خواهد بود.


گزارش «دنیای اقتصاد» از نحوه فروش قسطی آپارتمان در تهران حاکی است، سازنده برای این مدل از فروش مسکن، علاوه بر اینکه نرخ سود و در نظر می‌گیرد، طول بازپرداخت را نیز حداکثر 2 تا 3 سال تعیین می‌کند، ضمن اینکه میزان پیش‌پرداخت بعید است از 50 درصد کل ارزش معامله تجاوز کند. بنابراین این نوع خرید و فروش در استطاعت گروهی از متقاضیان خواهد بود که از توان پرداختی معادل چند برابر اقساط کنونی تسهیلات خرید مسکن که یک میلیون تومان است، برخوردار باشند. بانک مسکن در پروسه تضمین خریدار در فروش قسطی آپارتمان، هزینه‌ای از منابع داخلی خود صرف نمی‌کند بلکه در مقابل، بابت ارائه ضمانت و پشتوانه‌های بانکی و حقوقی، مبلغی تحت عنوان کارمزد نیز دریافت خواهد کرد.


به این ترتیب، بار مالی فروش غیرنقد واحد مسکونی، بین فروشنده و خریدار تقسیم می‌شود. در عین حال، چنانچه پیشنهاد «لیزینگ» نیز به تصویب بانک مرکزی برسد، به دلیل بیشتر بودن طول بازپرداخت این تسهیلات –حداقل 5 ساله- امکان استفاده تقاضای میان‌درآمد از معاملات غیرنقد فراهم خواهد شد. «دنیای اقتصاد» 9 مهر ماه امسال با انتشار جزئیات 35 برنامه تحرک‌زا برای بخش مسکن که مسوولان آن را برای تصویب به معاون اول رئیس‌جمهوری ارائه کرده بودند، از پیشنهاد بانک مسکن برای راه‌اندازی بازار خرید و فروش قسطی و غیرنقدی آپارتمان در تهران خبر داد و نوشت: «سازوکار فروش قسطی واحدهای نوساز از سوی سازنده به خریدار(بدون مداخله منابع بانکی)، ارائه شده است. این پیشنهاد مورد توافق کلی شبکه بانکی و وزارت راه و شهرسازی است ولی تعبیه فرآیندهای ضمانت با مشکل مواجه است. تعبیه فرآیندهای ضمانت از طریق سیستم بانکی و شرکت‌های لیزینگ امکان‌پذیر است که مستلزم انجام هماهنگی‌های لازم است.»


اما روز گذشته علیرضا بلگوری، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن از تصویب این پیشنهاد و تدوین فرآیندهای اجرایی فروش قسطی با ضمانت بانک مسکن خبر داد. این مقام بانک مسکن با بیان اینکه آپارتمان‌های متراژبزرگ متقاضیان خاص خود را دارد، اعلام کرد: این گروه از تقاضای مسکن استطاعت بازپرداخت تسهیلاتی بالاتر از سقف کنونی وام مسکن آن‌هم در دوره زمانی محدود را دارد و برای این منظور، باید سبد تسهیلات در بانک مسکن متنوع شود. بلگوری تصریح کرد: در اوایل دهه 80، سیستم بانکی به متقاضیان پردرآمد، از 50 تا 100 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن با دوره بازپرداخت 5 ساله و اقساط ماهانه حداقل یک میلیون تومان پرداخت می‌کرد اما از آن زمان تاکنون، به دلیل ممنوعیت فعالیت لیزینگ‌ها در حوزه مسکن، مسیر تسهیلات مخصوص واحدهای بزرگ متراژ و متقاضیان آنها، مسدود شده است.


این عضو هیات‌مدیره بانک مسکن، راه‌اندازی لیزینگ و فروش قسطی آپارتمان‌های مسکونی متراژ متوسط رو به بالا را در «رونق بخشی به معاملات مسکن، باز حرکت جریان نقدی و منابع بانکی در بازار ملک و در نتیجه کمک به تامین مالی دهک‌های پایین‌تر در حوزه خرید مسکن» موثر دانست و گفت: نقش بانک مسکن در پروسه تضمین فروش قسطی آپارتمان، نقش عاملیتی و نظارتی است، به طوری که سازنده‌ها با منابع خودشان، به فروش غیرنقد اقدام خواهند کرد. وی تاکید کرد: بهای فروش و نرخ سود منظور شده در فروش مدت‌دار، بسته به مذاکره خریدار و فروشنده و همچنین طول زمان اقساط، تعیین می‌شود و بانک در این زمینه مداخله خاصی انجام نمی‌دهد اما کارمزد بانک مسکن بابت ارائه تضامین مربوطه، توسط بانک مرکزی تعیین خواهد شد.


علیرضا بلگوری، عضو هیات‌مدیره بانک مسکن با اشاره به برنامه‌ریزی‌های بانک مسکن برای خروج بازار مسکن از وضعیت رکود گفت: یکی از برنامه‌ریزی‌هایی که طی سال جاری در بانک مسکن در پیش گرفته‌ایم، ارائه تسهیلات قابل‌قبول به انبوه‌سازان و تسهیل فرآیند اجرایی این قشر بود. به این‌معنا بانک مسکن با ایجاد الگوی زنجیره هدف بین فروشندگان مصالح، سازندگان ساختمان‌ها و خریداران یک ارتباط معناداری ایجاد و به‌عنوان حلقه واسط به پیشبرد پرداخت تسهیلات و فروش مصالحی که در حال حاضر در انبارهای تولیدکنندگان مصالح ساختمانی است، کمک می‌کند. وی تاکید کرد: با وجود تمام راهکارهایی که بانک مسکن در پیش گرفته، واقعیت این است که در رکودی که از سال ۹۲ در بخش مسکن شاهد بودیم، تاثیری ایجاد نشده است و شاید باید خیلی از بخش‌های اقتصادی کشور در این زمینه وارد شوند و کمک کنند. اخیرا توانستیم مجوزی را از بانک مرکزی مبنی بر تضمین معاملات فروش نسیه فروشندگان یا سازندگان واحدهای مسکونی به خریداران بگیریم؛ یعنی فروشندگان و یا سازندگان خود با مشتری‌ها به توافق برسند و بانک به‌عنوان حلقه واسط، ضامن و وصول‌کننده مسائل را برعهده بگیرد. این امکانی است که می‌توانیم به تولیدکنندگان و انبوه‌سازان بدهیم.
 

مرتضی ب

Very Good Member
کاربر فعال
بحران مسکن، واقعیت‌*ها و چشم‌*انداز خروج از رکود
شناسه خبر: 497084 سرویس: اقتصادی
۲۳ شهريور ۱۳۹۳ - ۰۸:۴۲
مسکن مهر بهزیستی
خبرگزاری تسنیم: بررسی بازار مسکن ایران در طی دهه* های اخیر نشان می*‌دهد که سیکل*های مسکن از 3-2 سال دوران رشد و 3-1.5 سال دوران رکود شکل می*‌گیرند و بر اساس روند عادی سیکل*های مسکن، تداوم رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده چندان نامتعارف نخواهد بود.

پس از دوره هشت* ساله (92-1384) با دو سیکل رشد متوالی بهای زمین و مسکن که در تاریخ کشور بی* سابقه بوده است و پس از آن در حدود یک سال توقف بازار متورم مسکن و در شرایط رکود/تورمی اقتصادی کنونی، متولیان و دست* اندرکاران بخش مسکن فعالیت و تلاش مستمری را برای کسب تسهیلات مالی (سوبسیددار ارزان* قیمت) از محل منابع عمومی آغاز نموده *اند. بررسی بازار مسکن ایران در طی دهه* های اخیر نشان می*دهد که سیکل*های مسکن از 3-2 سال دوران رشد و 3-1.5 سال دوران رکود شکل می*گیرند. با توجه به این که از سال 1384 دو سیکل متوالی با فاصله زمانی نسبتاً کوتاه تجربه شده و دوران رشد سیکل دوم تا سال 1392 طول کشیده است، لذا بر اساس روند عادی سیکل*های مسکن کشور و پارامترهای تاثیرگذار اقتصادی و قدرت خرید مردم، تداوم روند رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده چندان نامتعارف و غیرطبیعی نخواهد بود، اگر چه فعالان این بخش چنان به چند سال رشد مداوم بازار با سودهای بسیار بالا عادت نموده* اند که تحمل دوران ایستایی طبیعی بازار مسکن برای آنان تحمل ناپذیر شده است. برای روشن شدن ابعاد و جوانب موضوع، در ادامه بحث روند گذشته و وضعیت موجود بازار مسکن کشور مورد بررسی قرار می *گیرد.

الف- بهای مسکن/زمین:

بر طبق داده *های مرکز آمار ایران، در طی دوره بیست* ساله 92-1372 بهای زمین، مسکن و اجاره *بهای مسکن (متوسط تهران) و میزان تورم از رشد متوسط سالانه به ترتیب 26.3، 24.2، 22.8و 19.6 درصد برخوردار بوده که به مفهوم افزایش 3 ، 2.2 و 1.7 برابری به ترتیب بهای زمین، مسکن و اجاره بها نسبت به رشد کلی قیمت*ها و خدمات در کشور می*باشد. در دوره 92-1384 افزایش کلی قیمت*های ناشی از تورم 234 درصد و افزایش بهای مسکن 511 درصد بوده، به عبارت دیگر تورم بهای مسکن 2.19 برابر تورم عمومی کشور بوده است (با رشد متوسط سالانه 25.4 درصد).

در طی دو دهه اخیر سرمایه‌*گذاری در زمین یا مسکن از هر مورد دیگری از قبیل طلا یا ارز سودآورتر بوده است. در این دوره، در صورت سرمایه*‌گذاری در زمین نسبت به ارز، سپرده 5 ساله بانکی و طلا به ترتیب سرمایه به میزان 6.1، 4.1 و 1.8 برابر افزایش پیدا می *کرد. در صورت سرمایه*‌گذاری با تسهیلات دریافتی بانکی بخش*های مسکن، صنعت یا بازرگانی در زمین (حتی با پرداخت بهره مرکب)، امکان کسب ثروت بدون هیچگونه فعالیت یا تلاش اقتصادی به میزان به ترتیب 6.8، 4.5 و 2 برابر تسهیلات دریافتی در طی این دوره وجود داشت که با سرمایه *گذاری در مسکن این نسبت*ها به ترتیب 4.9، 2.9 و 1.1 برابر است. به عبارت دیگر بعضی فعالان بخش زمین و مسکن که به تسهیلات بانکی دسترسی داشته*اند، علاوه بر درآمدهای ناشی از ارزش افزوده ساخت و ساز به درآمدهای نجومی بادآورده*ای نیز رسیده*اند.

در دوره فوق* الذکر بهای متوسط زمین، مسکن و اجاره بها در تهران بر حسب دلار آمریکا به ترتیب 6.1، 4.3 و 3.4 برابر رشد داشته که به مراتب بیش از رشد شهرهای بزرگ جهان است و علیرغم افزایش بیش از سه برابری نرخ ارز در پایان دوره، نرخ رشد متوسط سالانه بهای ارزی (به دلار) زمین و مسکن به ترتیب 17.5 و 13.8 درصد می* باشد که این نرخ بسیار بالای سودآوری و منافع بادآورده (به بهای جهانی) در یک دوره نسبتاً بلندمدت چهارده ساله در هیچ اقتصاد جهانی تجربه نشده است.





ب- هزینه تولید مسکن:

در دولت*های هفتم تا یازدهم (دوره 92-1376) با این که شاخص*های تورم عمومی کالاها، دستمزدها، بهای مصالح ساختمانی و بهای خدمات عمومی ساختمانی به میزان به ترتیب 8.4، 13.5، 10.3 و 14 برابر افزایش یافت اما بهای مسکن با شدت بیشتر 22.7 برابر گردید. بطور کلی به جای اینکه بهای مسکن متاثر از هزینه ها باشد، هزینه* های تولید مسکن تابعی از حجم تولید و بهای آن بوده است و افزایش شدید بهای مسکن ارتباط چندانی با رشد هزینه *های ساخت و ساز ندارد.



ج- عرضه و تقاضا و قدرت تهیه مسکن:

نتایج سرشماری*ها نشان می*دهد که جمعیت شهرنشین کشور از 54.3 درصد کل جمعیت (26.8 میلیون نفر) در سال 1365 به 71.4 درصد (53.4 میلیون نفر) در سال 1390 رسید. تعداد خانوار شهری کشور از 5.53 میلیون (با بعد خانوار 4.8) در سال 1365 به 15.43 میلیون (با بعد خانوار 3.5) در سال 1390 بالغ گردید.

در مجموع دوره 90-1375 نسبت خانوار شهری به خانه از 1.25 خانوار به ازای هر خانه به 1.04 و نسبت جمعیت شهری به خانه از 5.8 نفر به ازای هر خانه به 3.6 کاهش یافته است. در طی همین دوره نرخ رشد متوسط سالانه تعداد واحدهای مسکونی، خانوار شهری و جمعیت شهرنشین به ترتیب5.8، 4.5و 2.5درصد می*باشد.

در همین حال تعداد واحدهای مسکونی خالی با رشد 2.63 برابری نسبت به سال 1385 به 1،663،412 واحد در سال 1390 رسید که در استان تهران (شامل البرز) با رشد 3.51 برابری به 397،026 واحد افزایش یافته است. از کل تعداد واحدهای مسکونی کشور 30.1 درصد (57.1درصد در مناطق شهری) در دوره 84-1375 ساخته شده *اند. در سال 1379 ارزش حقیقی تولید مسکن شهری در ایران در حدود 1.5 برابر نسبت به سال*های قبل از آن افزایش یافت که مجدداً در سال 1385 همین روند تکرار گردید و در مجموع ارزش حقیقی تولید مسکن ایران در دهه هشتاد در حدود دو برابر دهه هفتاد بوده است.

در متوسط سه ساله آخر دوره 92-1372 نسبت به سه ساله اول قدرت خرید دستمزدبگیران برای خرید زمین و مسکن و پرداخت اجاره بها به ترتیب 33، 25 و 18 درصد کاهش یافت. روند افزایش بها و در نتیجه هزینه مسکن در ایران منجر به افزایش سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار به میزان 12 درصد و در عین حال کاهش سهم هزینه* های غذا و پوشاک به ترتیب 33 و 41 درصد شده است. در سال 1391 سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار 32.5 درصد می*باشد و بر طبق داده*های مرکز آمار سازمان ملل متحد، ایران رتبه اول سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در سطح کشورهای جهان را دارد.





د- رشد بخش ساختمان و بخش*های اقتصادی:

در دوره اقتصاد نفتی کشور (92-1378)، درآمد بخش ساختمان با 14 درصد افزایش ارزش حقیقی و 69 درصد افزایش ارزش واقعی نسبت به کل اقتصاد رکورددار کسب درآمدهای کاذب تورمی بوده و در مقابل بخش صنعت دارای بالاترین کاهش ارزش درآمد واقعی به میزان منفی 30 درصد نسبت به کل اقتصاد است. تاثیر سیاستگذاری*ها و اقدامات دولت*های نهم و دهم موجب شد تا بر خلاف درصد معمولاً بالاتر ارزش افزوده صنعت در سال*های قبل از آن نسبت به تولید ساختمان، در دوره 91-1384 درصد ارزش افزوده صنعت با 17.8 درصد کاهش به تدریج به 34 درصد از کل ارزش تولید آن و درصد ارزش افزوده ساختمان با 33.6 درصد افزایش به 56 درصد از ارزش تولید آن برسد.



جمع *بندی و نتیجه* گیری:

در زمانی که دولت سیاست خود را خروج غیرتورمی از شرایط رکود اعلام نموده و دچار مضیقه شدید منابع مالی و کاهش نسبی درآمدهای مالیاتی در سال جاری است، لذا با کمبود منابع و محدودیت*های پیش*رو یکی از مهم*ترین وظایف دولت تخصیص درست و مناسب منابع مالی در دسترس به اولویت*های اقتصاد خواهد بود. اولویت*های مهم تخصیص منابع در اقتصاد ایران چه هستند؟ با اقتصاد در حال رکود، منابع مالی رشد از کجا تامین خواهد شد؟ از ایجاد نقدینگی جدید یا از رشد اقتصادی؟ چه بخش*هایی در سال*های اخیر رشد بالاتر از کل اقتصاد داشته و چه بخش*هایی از رشد بازمانده*اند؟ آیا پیشرفت یا عقب*ماندگی بخش*های اقتصادی در دهه اخیر به علت بروز شرایط بیرونی نامتعارف، ایجاد رانت*ها و رقابت ناعادلانه فضای کسب و کار بوده یا به فضای رقابت عادلانه و سالم کسب و کار و دینامیک درونی آنها مربوط می*باشد؟ آیا اتخاذ تصمیمات و انجام اقدامات در جهت تداوم حرکت قطار اقتصاد در مسیر ریل پراشتباه قبلی و در راستای تثبیت و تامین منافع بخش*ها و گروه* هایی خواهد بود که در دولت*های گذشته رانت*های کلان را دریافت نموده *اند؟ برای برون*رفت از وضعیت فعلی رکود تورمی چه باید کرد؟ این*ها برخی از سوالاتی هستند که قبل از اتخاذ هر تصمیم اقتصادی باید پاسخ داده شوند.

افزایش نقدینگی *های سرگردان، ورود منابع مالی بادآورده ناشی از رانت*ها و فساد مالی، رکود بخش تولید و عملیات سوداگری و سرمایه* گذاری منجر به افزایش بی* سابقه و بی *رویه بهای مسکن شد که با عمیق شدن شکاف بین بهای عرضه و توان خرید مصرف* کننده، رکود بازار فعلی ایجاد گردید. از سوی دیگرچنان*چه ذکر شد، سیکل*های بازار مسکن ایران دارای مدت رشد 3-2 سال و رکود 3-5/1 سال می*باشند، لذا با توجه به دو سیکل متوالی با فاصله زمانی نسبتاً کوتاه (در طی دوره 72-1384) و رشد سیکل دوم تا نیمه اول سال 1392، تداوم روند رکود فعلی تا 18-6 ماه آینده غیرعادی نخواهد بود. البته در غیاب عوامل فوق *الذکر، شرایط رکود تورمی کنونی نیز می*تواند عامل مهمی به شمار بیاید.

درخواست دست*اندرکاران بخش مسکن تخصیص حجم قابل توجهی از وجوه مالی اداره شده با سود تسهیلات در حدود نصف نرخ معمول بانکی و همچنین نرخ تورم (و از طرفی به مراتب کمتر از سود تسهیلات بخش*های مولد صنعتی و کشاورزی) برای خرید مسکن می*باشد و توجیه آنان این است که ادامه رکود فعلی در آینده مشکل *ساز شده و از طرفی دولت وظیفه دارد تا مسکن مردم را تامین کند. شایان ذکر است که وظیفه دولت هیچگاه دفاع از منافع بادآورده گروهی اندک به زیان عامه مردم و تثبیت بهای ناعادلانه و نامتعارف ارزش کاذب کالاها و خدمات یک بخش خاص نیست. اگر چه بی *تردید برای مسئولین ذیربط ساده *ترین و بی*زحمت* ترین راه که کمترین مسئولیت اجرایی را دارد، استفاده از منابع ارزان* قیمت عمومی می*باشد اما به جای برخورد با مشکلات با تزریق منابع مالی عمومی (که راهکار غالب دولتمردان دولتهای نهم/دهم بود)، شایسته خواهد بود تا با ساز و کارهای هدفمندانه* تر و رویکردهای هوشمندانه *تر با مسائل برخورد شود.

در صورتی که رشد بهای مسکن در حدود تورم باشد، تقاضای کمک و سوبسید خرید شاید منطقی به نظر برسد‌، اما هنگامی که رشد متوسط بهای مسکن در هشت سال گذشته بیش از دو برابر نرخ تورم بوده، تخصیص هر گونه تسهیلات با نرخ ارزان اعطاء رانت مجدد به بخشی خواهد بود که منافع و رانت بی* حد و اندازه *ای را دریافت نموده است. با وجود رشد بالای متوسط سالانه 25.4 درصد تورم قیمتی بخش مسکن در طی دوره هشت* ساله گذشته (92-1384)، اعطای وام ارزان سوبسیددار از محل منابع عمومی کشور به این مفهوم هست که چون عامه مردم توانایی جبران منافع بادآورده بازار مسکن را به صورت مستقیم ندارند، لذا دولت باید آن را به صورت غیرمستقیم و از محل منابع عمومی کشور بپردازد. این یعنی تشویق و جایزه دولت برای رانت و منافع بادآورده بخش مسکن و تایید و به رسمیت شناختن آن می*باشد. اعطاء رانت مجدد و مضاعف به این بخش، به مثابه این خواهد بود که دولت به جای تنبیه و مجازات محتکران و گران*فروشان آنان را تشویق و تایید نموده و به مردم (البته از جیب خودشان) کمک کند تا کالای گران آنها (که برای سودجویی هر چه بیشتر بهای آن به صورت تصنعی بالا رفته) را تهیه کنند.



اگر منابع بانکی با نرخ*های متداول (در حدود سی درصد در سال) به بازار تزریق شوند به مفهوم مشکلات بازپرداخت و از طرفی توقع افزایش نرخ تورم مسکن به میزان در حدود سود بانکی در آینده است و اگر با نرخ*های سوبسیددار و ترجیحی باشد، به مفهوم اعطاء سوبسید به سوداگرانی می*باشد که زمینه افزایش نرخ*ها را فراهم نموده اند. درخواست بازپرداخت پلکانی تسهیلات به مفهوم پیش*بینی این است که مصرف *کنندگان نهایی حتی توان پرداخت تسهیلات مسکن (ارزان* قیمت و سوبسیددار) را نداشته و باید به این امید نشست تا مانند گذشته نرخ*های تورم سنگین دورقمی (که دولت با سیاست*های انقباضی همه تلاش خود را برای کاهش آن صرف می*کند) و بالطبع افزایش دستمزدها در سال*های آتی امکان بازپرداخت تسهیلات را فراهم نماید. تامین منابع مالی با سود تسهیلات به مراتب کمتر از بخش*های مولد صنعتی و کشاورزی ادامه خط *مشی ضدتولید دولت*های نهم و دهم می*باشد و احتمالاً چون گذشته تاوان این رانت را نیز تولیدکنندگان و اقشار فرودست خواهند داد. با توجه به مابه*التفاوت نرخ تسهیلات ترجیحی با نرخ*های متداول بانکی که در حدود 13 درصد می*باشد، سوبسید هر فقره وام برابر با 044/1 میلیارد ریال و با توجه به پیشنهاد تامین 300 هزار فقره وام در هر سال و 1،500،000 فقره وام در مجموع، کل سوبسید پرداختی مبلغ 5/1566 هزار میلیارد ریال محاسبه می*گردد که معادل با پرداخت میزان یارانه نقدی کنونی (450 هزار ریال) به مدت 5 سال (زمان اجرای طرح) به 75 درصد از کل جمعیت کشور می*باشد. مبلغ سرانه سوبسید این تسهیلات برای هر ایرانی بیش از 20 میلیون ریال هزینه در بر خواهد داشت. نظر به اینکه همه سوبسید اعطایی دولت نقداً و مستقیماً به عرضه* کنندگان مسکن که در چند سال اخیر از سودهای افسانه* ای برخوردار شده* اند، داده خواهد شد، لذا بر اساس سناریوی موجود برای اولین بار یک دولت تصمیم دارد تا برای اجتناب از کاهش اندکی از منافع کلان بادآورده گروهی خاص، از محل منابع عمومی کشور به آنها رانت مستقیم پرداخت کند. نکته قابل توجه عدم امکان دسترسی بین 50 تا 70 درصد از کل مردم (دهک*های کم* درآمد جامعه) به تسهیلات پیشنهادی است، یعنی در حدود دو-سوم مردم کشور (اقشار کم*درآمد) باید هزینه رانتی را بپردازند که صرف تامین منافع طبقه خاصی خواهد شد و توان پوشش کمتر از یک-سوم (اقشار با درآمد بالای متوسط) را دارا باشد. تامین نقدینگی و سوبسید اجرای طرح منجر به فقیرتر شدن طبقه متوسط به پایین جامعه خواهد شد.

دست*اندرکاران بخش مسکن دولت را از کاهش عرضه مسکن در سال*های آتی می *هراسانند یا از وضعیت مردمی که وضعیت مسکن مناسب ندارند. با توجه به کمبود شدید منابع مالی کشور، آیا ایجاد شغل برای میلیون*ها نفر بیکار مهم*تر است یا بهبود وضع مسکن چند صد هزار نفر از مردم؟ آیا وضعیت نامطلوب سبد غذایی و سوءتغذیه اغلب مردم اهمیتی ندارد؟ بخش مسکن پس از هفت سال پیاپی بزرگ و فربه شدن (در حدود دو برابر نسبت به کل اقتصاد)، چنان عادت به رشد بی*رویه نموده که حتی در دوران رکود تورمی فعلی نیز حاضر به کاستن از توقعات خود نیست. این بخش از حدود یک سال رکود (طبیعی و از طرفی به جهت عادت به درآمدهای افسانه*ای) می *نالد، اما تولید صنعتی کشور از نه سال شیب سرمایه*گذاری منفی و شش سال کاهش ارزش موثر تولید در حال اضمحلال تدریجی است.

در زمانی که از سود و رانت بادآورده بخش مسکن هیچگونه مالیاتی اخذ نمی*شود، بخش تولید و صنعت حتی در زمان زیان*دهی نیز مکلف به پرداخت مالیات است و علیرغم ارزش افزوده بالا در بخش مسکن، هیچ نوع مالیات ارزش افزوده اخذ نمی*گردد. لذا با توجه به حجم زیاد فعالیت*های سوداگرانه و سرمایه *گذاری در بخش مسکن و زمین و سودآوری بالا، باید تمهیداتی جهت اخذ مالیات و عوارض عادلانه از این بخش (هماهنگ و متوازن با سطح اخذ مالیات درآمد از بخش*های خدماتی و صنعتی) در نظر گرفته شود. بخشی از مالیات و عوارض دریافتی می*تواند صرف تامین منابع مالی صندوق مسکن برای حمایت از اقشار ضعیف و کم*درآمد گردد. ساخت و ساز مسکن شهری در سال 1391 نسبت به سال 1383، (با تعدیل تورم) از سود دویست و نود هزار میلیارد ریالی برخوردار است که قابل مقایسه با پرداخت 9 ماه یارانه نقدی در کشور می*باشد.

تامین نقدینگی جهت جبران رانت مسکن (با بهای ارزان) منجر به ایجاد تقاضای کاذب جدید (نظر به افزایش کاذب قدرت خرید مصرف* کننده) در بازار مسکن شده که می*تواند منجر به رشد قیمتها گردد. ایجاد تحرک در بازار از طریق تزریق نقدینگی (در شرایط رکود تورمی کنونی) که مشخص نیست از ایجاد ارزش افزوده توسط فعالیت*های مولد حاصل خواهد شد یا از رشد نقدینگی بدون پشتوانه، اقتصاد کشور را به بازتکرار روند گذشته خواهند کشاند. همچنین باید یادآور شد که سیاست دولت تحریک رشد است و نه تقاضای مصرف. منابع مالی سوبسیددار و رانت*های جدید، شاید در کوتاه *مدت مسکن موقتی بر بیماری مسکن کشور باشد، اما مجدداً مسبب تکرار دوران رکود فعلی خواهد شد.

در صورت اقدام دولت و نهادهای عمومی و مالی به فروش املاک در اختیار مازاد و خروج از ملک داری و سوداگری در بازار مسکن، عرضه قابل توجهی به بازار املاک صورت خواهد گرفت که می*تواند تا حدی موجب تعدیل قیمت مسکن گردد. در صورت تعدیل بهای مسکن به قیمت*های عادلانه، بدیهی است که بدون نیاز به بذل منابع عمومی کشور برای خرید آن، توان خرید مصرف کنندگان نهایی (به صورت حقیقی و نه کاذب) بالا رفته و رونق نیز به بازار بر می*گردد. بر طبق اظهار شرکت فروش اموال مازاد بانکها فقط ده بانک دولتی دارای بیش از 15،000 ملک مازاد می باشند.



با ترتیبی که دست*اندرکاران بخش مسکن برای اخذ تسهیلات ارزان قیمت در پیش گرفته* اند، دیگر بخشهای اقتصادی از قبیل خودروسازان هم درخواست*های مشابهی را ارائه خواهند نمود. لذا مشخص نخواهد بود که منابع مالی تسهیلات و سوبسیدها از کجا تامین خواهند شد.

حتی اگر با ورود نقدینگی ارزان*قیمت مشکل بخش مسکن تا حدی بر طرف گردد، معضل افزایش مضاعف هزینه تهیه واحدهای تجاری/اداری که بخش مهمی از هزینه انجام کسب و کار را تشکیل داده و در نهایت نیز به مصرف* کننده منتقل می*شود و رکود بخش تولید و خدمات را به شدت تشدید نموده است، همچنان لاینحل باقی خواهد ماند.

با توجه به ازدیاد ساخت و ساز در سالیان اخیر و ورود افراد سوداگر و سودجو به عرصه تولید مسکن، به نظر می*رسد بهتر است تا حمایت*های دولت هدفمندانه و در جهت افزایش توان مهندسی و رشد گروه*های قدرتمند تولید مسکن متمرکز گردد و نه در جهت کمک به فروش واحدهای موجود که در بازار آشفته چند سال گذشته ساخته شده *اند. با عدم عرضه منابع مالی جهت خرید و ایجاد تقاضای کاذب، تعدیل قیمت*های فعلی توسط تورم و ازدیاد تدریجی عرضه (توسط سوداگران و سرمایه گذاران) منجر به کاهش تدریجی ملایم بهای مسکن خواهد شد و خود به خود با افزایش دستمزدها و درآمد مصرف*کنندگان نهایی و ایجاد تقاضا بازار به حرکت در خواهد آمد. در هر صورت پیش* بینی می*شود که بازار مسکن از انتهای سال جاری یا ابتدای سال بعد به تدریج رونق بگیرد، لذا دخالت و دستکاری دولت به غیر از ایجاد اغتشاش و تلاطم کاذب (به سود عرضه* کنندگان مسکن و به زیان مصرف* کنندگان نهایی) اثر دیگری را در بازار ایجاد نخواهد نمود و منابع مالی عمومی کشور نیز فقط به جیب عرضه *کنندگان مسکن خواهد رفت.

بخش*های مهم اقتصادی صنعت، کشاورزی، خدمات و ساختمان مانند گروه اسب*هایی هستند که یک ارابه را می*کشند، یک اقتصاد هنگامی می*تواند درست به جلو حرکت کند که بخش*های محرک آن از رشد همگام و متناسبی برخوردار باشند. هنگامی که یک اسب بیشتر تغذیه شود و سریع*تر از بقیه حرکت کند، بخش*های دیگر دچار سوءتغذیه و واماندگی شده و در نهایت حرکت کل مجموعه دچار اختلال شده و متوقف خواهد گردید. رشد بیش از حد، نامتوازن و رانتی یک بخش در یک اکوسیستم اقتصادی نه تنها به صورت سرطان*گونه مانع از رشد بقیه بخش*ها می*شود که در نهایت رشد خودش را نیز متوقف می*کند. بخش مسکن با پیشی گرفتن رشد بهای زمین از رشد نقدینگی در دولت*های نهم و دهم، حتی جلوتر از جریان مالی اقتصاد حرکت کرده است. لذا راه *حل منطقی برای درمان بخش فربه مسکن یک رژیم اقتصادی سخت*گیرانه و ریاضتی و از طرف دیگر رشد بخش*های مولد اقتصادی و افزایش درآمد مردم خواهد بود تا با ایجاد تعادل مابین بهای عرضه و قدرت خرید تقاضا، به تدریج بهای مسکن بر پایه تقاضا و قدرت خرید مصرف *کننده نهایی تعدیل گردد و نه بر اساس تقاضاهای سوداگرانه و سرمایه *ای با توقع کسب سودهای بادآورده.



پیشنهادات:

- عدم دخالت و دستکاری دولت در روند سیکل طبیعی بازار مسکن

- افزایش تولید صنعتی و کشاورزی و افزایش اشتغال مولد و درآمد ملی (که منجر به ایجاد توان تهیه و تقاضای واقعی مصرف و تحریک بازار خواهد شد.)

- خروج سازمان*های دولتی، نهادهای عمومی و بانک*ها از سوداگری در بخش مسکن و ملک*داری و فروش املاک مازاد آنها

- اخذ مالیات درآمد و مالیات ارزش افزوده و عوارض دیگر از درآمد تولید مسکن، افزایش بهای زمین (بالاتر از نرخ تورم) و هر گونه منافع حاصل از عملیات سوداگرانه و سرمایه *گذاری در این بخش (متناسب و متوازن با دیگر بخش*های اقتصادی)

- اختصاص بخشی از درآمدهای فروش املاک و درآمدهای مالیاتی فوق* الذکر به تامین مالی بخش مسکن

- سیاستگذاری*ها و برنامه *ریزی*های کارشناسی و علمی میان* مدت و بلندمدت برای حل مشکل مسکن به جای اقدامات مقطعی و تجویز مسکن*های موردی و موضعی

- سیاستگذاری و اقدامات اجرایی جهت رشد و تسهیل فعالیت گروه*های تخصصی و حرفه *ای در زمینه تولید مسکن، افزایش توان مهندسی کشور و ایجاد گروه*های قدرتمند و بزرگ در این زمینه و جلوگیری از ورود سوداگران و افراد غیرحرفه*‌ای.

* احسان سلطانی ، پژوهشگر

http://www.tasnimnews.com/fa/news/1393/06/23/497084/%D8%A8%D8%AD%D8%B1%D8%A7%D9%86-%D9%85%D8%B3%DA%A9%D9%86-%D9%88%D8%A7%D9%82%D8%B9%DB%8C%D8%AA-%D9%87%D8%A7-%D9%88-%DA%86%D8%B4%D9%85-%D8%A7%D9%86%D8%AF%D8%A7%D8%B2-%D8%AE%D8%B1%D9%88%D8%AC-%D8%A7%D8%B2-%D8%B1%DA%A9%D9%88%D8%AF
یعنی بیان به صاحب زمین بگویند چون قیمت زمین شما بیش از تورم بالا رفته بیار مالیات بده!خوب طرف از کجا باید این مالیات رو بده؟ مثلا" بیاد 10% از زمین خودشو بفروشه و سر سال به عنوان مالیات بپردازه!
واقعا" پیشنهاد مضحکی است
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
معاونت مسکن و ساختمان تحلیل کرد
خطر ادامه رکود مسکن
روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۶۴۰ تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۰۹/۰۵ بازدید: 3337 بار کد خبر: DEN-968630
گروه مسکن: معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌‌وشهرسازی با بررسی شرایط کنونی اقتصاد ایران و پیچیدگی‌های فعلی بخش مسکن اعلام کرد: با توجه به اینکه راه‌حل‌های ساده انگارانه برای خروج از این رکود پاسخگو نیست و شرایط ایجاب می‌کند سمت تقاضای موثر مسکن باید در اولویت تقویت مالی و تحریک قرار بگیرد، لذا غفلت از این موضوع ضمن آنکه تداوم رکود در فعالیت‌های عمرانی را منجر می‌شود به تشدید مانع برای رونق اقتصاد و همچنین دشواری وام‌دهی بانک‌ها نیز منجر می‌شود.



به اعتقاد کارشناسان معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، اقتصاد کشور در يكي از سخت‌ترین شرایط خود قرار دارد و راه‌حل‌های ساده‌انگارانه پاسخگو نیست، آنچه در این شرایط و در بخش مسکن کمک‌کننده است راه‌حل‌های ساختاری و نهادی است؛ همچنین برنامه‌ريزي مسكن باید با نياز گروه‌ها و اجتماعات مختلف و متكثر انساني، سازگار بوده و از ظرفيت‌هاي مدني مانند تشكل‌ها محلي براي سياست‌هاي توسعه مسكن بهره‌گيري شود. در شرایط فعلی، لازم است اجراي سياست‌هاي متوازن در هر دو سوي عرضه و تقاضا مورد توجه قرار گيرد، با این توضیح که شرایط كنوني اقتصاد ایران ايجاب مي‌کند توجه به تقويت سمت تقاضا در اولویت قرار بگیرد تا بتوان به دنبال تحريك و تقويت تقاضاي موثر، تحرك در سمت عرضه را شاهد باشيم.


در این گزارش آمده است: تداوم رکود بخش مسکن همراه با رکود فعالیت‌های عمرانی، می‌تواند مانعی برای رونق اقتصاد، عامل تشدید دشواری بانک‌ها و همچنین تداوم بحران بانکی باشد. بنابراین و با توجه به شرایط و پیچیدگی‌های موجود، هم‌اکنون در بخش مسکن، نیازمند راه‌اندازی صندوق‌های ضمانت، نهادهای بازار بورس، صندوق‌های پس‌انداز و تسهیلات، نهادهای مالی پروژه محور و بازار محور هستیم، تا بتوان به اهداف تجهیز منابع مالی، افزایش قدرت خرید و افزایش قدرت ساخت به لحاظ کمی و کیفی در بخش مسکن دست یافت. کارشناسان اقتصاد مسکن در معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌وشهرسازی معتقدند: در این زمینه لازم است مداخله دولت به صورت محدود و هدفمند صورت پذیرد؛ این مداخله، معطوف به نهادسازی باشد و یک نهاد توسعه‌ای ایجاد شود تا بتواند به‌عنوان محرک، منابع دولت را برای رونق پايدار بخش مسکن اهرم نماید. این در حالی است که وضعیت فعلی بخش مسکن در عین حال که یک وضعیت چالش برانگیز محسوب می‌شود، همزمان فرصت مناسبی را به مثابه پیشرو بودن در خروج از رکود فراهم آورده است. در واقع وجود کمبودها در بخش مسکن، به مثابه وجود فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری، اشتغال، رشد و توسعه برای این بخش بوده و باید آن را مغتنم شمرد و از آن بهره گرفت.


عوامل بازدارنده رونق مسکن

معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی ناهماهنگی نرخ سود تسهیلات، نرخ سود سپرده‌های بانکی، نرخ تورم و همچنین عدم ثبات اقتصادی و تصمیمات سیاسی را از جمله مهم‌ترین عوامل بازدارنده در توسعه بازارهای رهنی مسکن اعم از اولیه، ثانویه و عدم اقبال شبکه بانکی در ارائه تسهیلات بلند مدت در این بخش عنوان می‌کند. از سوی دیگر نبود developer‌ها یا توسعه‌دهندگان مسکن، یکی از حلقه‌های مفقوده در بخش مسکن ایران است. تقویت توسعه‌گران و ایجاد امکانات برای آنها بدون شک موجب ارتقا و توسعه بخش مسکن و ساخت‌وساز خواهد شد.


معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی حل مشکلات بافت‌های فرسوده، ایجاد نسل نو شهرهای جدید، بازنگری طرح‌های توسعه شهری، ارتقای سیاست‌های زمین، حل مشکلات مربوط به حمل‌ونقل شهری و محدود شدن شهر فروشی و تراکم‌فروشی به همراه ایجاد درآمدهای پایدار برای شهرداری‌ها را از مهم‌ترین مسائل حال حاضر موثر بر وضعیت بازار مسکن اعلام می‌کند. کارشناسان تاکید می‌کنند: به دلیل ارتقای کیفیت و بهبود شاخص‌های زندگی، ضروری است تا شهر فروشی و تراکم فروشی محدود شود و با در نظر گرفتن تمام موارد مربوطه مورد بررسی قرار گیرد. همچنین ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها، به منظور جلوگیری از اتکای آنها به درآمدهای حاصل از عوارض و پیشگیری از تخلفات ساختمانی، مورد تاکید است. درآمد شهرداری‌ها باید عمدتا از محل ارائه خدمات شهری تامین شود و نه فروش عوارض و تراکم ساختمانی.


الزامات خروج از رکود

در این گزارش آمده است: سیاست‌گذاری زمین از جمله مهم‌ترین مسائل در حوزه اقتصاد مسکن است، تدوین سیاست‌های زمین نه تنها بخش مسکن که کل جریان اقتصاد و جنبه‌های اقتصاد شهری را تحت‌الشعاع قرار خواهد داد. سیاست‌های زمین و توسعه شهری به شدت از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند، بنابراین لازم است در یک مسیر مشترک برنامه‌ریزی قرار بگیرند. این در حالی است که در تدوین برنامه‌های اجتماعی مسکن، توجه به ابعاد اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی، زیست‌محیطی، الزامات معیشتی، حفظ فرصت‌های اشتغال و... باید مورد تاکید قرار بگیرد.


در این میان، شهرهای جدید می‌توانند وظیفه جذب سرریز جمعیت در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ را بر عهده گرفته و بارگذاری مناسب جمعیتی در آنها قابل برنامه‌ریزی است. در نسل نو شهرهای جدید باید به سوالاتی در خصوص استقلال اقتصادی، کالبدی، اجتماعی، نحوه تامین مالی، تامین زمین و مکان‌یابی پاسخ داده شده و مورد بحث و بررسی قرار گیرد. در این گزارش همچنین با اشاره به مساله عدم مدیریت شهری، تاکید شده است: این عدم مدیریت موجب از بین رفتن زیربناهای اجتماعی و به عبارتی اسکان غیررسمی ثروتمندان شده است. از سوی دیگر اهمیت مسائل اجتماعی و توجه به تحرک و تعامل در فضای اجتماع، متناسب با هر گروه از خانوارها، کمتر از مساله زمین و تامین مالی نبوده و چه بسا اهمیتی بیشتر از آن دارد. در برنامه‌ریزی‌های مسکن لحاظ ویژگی‌های خانوار مخاطب حائز اهمیت فراوان است. این در حالی است که توجه به وضعیت معیشت، اشتغال و روابط اجتماعی در امر تامین مسکن متضمن یک سکونت پایدار و مناسب برای خانوارها و جلوگیری از ایجاد جزایر فقر خواهد بود.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
قیمت خانه‌های کلنگی شمال‌غرب تهران
پیشخوان روزنامه دنیای اقتصاد ۱۳۹۴/۰۹/۲۱ ۰۸:۴۸:۰۷ بازدید: 169 بار کد خبر: Den-975843
قیمت خانه‌های کلنگی منطقه 5 شهر تهران در محله‌های پونک، جنت آباد، فردوس، سازمان آب، حصارک، شهران جنوبی، مبعث، باغ فیض، کن و پرواز بین حدود هر متر مربع یک میلیون و 800 هزار تا حدود 15 میلیون تومان است.
به گزارش ایسنا، در بررسی انجام شده از 114 مورد معامله انجام شده خانه‌های کلنگی در منطقه 5 تهران مشخص شد غالب این خانه‌ها در محله‌های فردوس، جنت‌آباد شمالی و جنوبی و کوی مهران قرار دارند. در این بین محله فردوس با 23 مورد بیشترین سهم معاملات و پونک شمالی و شاهین هرکدام با 2 مورد کمترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
محله مساحت قیمت هر متر مربع (تومان) قیمت نهایی (تومان)
شاهین 281 متر یک میلیون و 957 هزار 550 میلیون
باغ فیض 300 متر 2 میلیون و 333 هزار 700 میلیون
کن 600 متر 2 میلیون و 166 هزار یک میلیارد و 300 میلیون
پونک جنوبی 220 متر هشت میلیون و 409 هزار یک میلیارد و 850 میلیون
سازمان آب 211 متر 8 میلیون و 959 هزار یک میلیارد و 895 میلیون
شهران جنوبی 220 متر 9 میلیون و 90 هزار 2 میلیارد
جنت آباد شمالی 215 متر 10 میلیون و 904 هزار 2 میلیارد و 350 میلیون
پونک شمالی 200 متر 11 میلیون و 775 هزار 2 میلیارد و 355 میلیون
مبعث 250 متر 9 میلیون و 500 هزار 2 میلیارد و 375 میلیون
جنت آباد جنوبی 252 متر 11 میلیون و 349 هزار 2 میلیارد و 860 میلیون
کوی مهران 280 متر 10 میلیون و 714 هزار 3 میلیارد
فردوس 238 متر 14 میلیون و 909 هزار 3 میلیارد و 550 میلیون
پرواز 490 متر 8 میلیون و 734 هزار 4 میلیارد و 280 میلیون
بررسی‌ها نشان می‌دهد که معیارهای خرید و فروش خانه کلنگی را می توان در چند فاکتور ارزیابی کرد، یکی شرایط قدر‌السهم و تراکم آن، به این معنی که به عنوان مثال یک زمین 200 متری با یک طبقه ساختمان، قدر السهم تراکم 200 متری دارد اما همان زمین 200 متری با 4 طبقه ساختمان، به هر طبقه 50 متر از زمین تعلق می گیرد و به عبارت دیگر، "عرصه" همان زمین و "اعیان" ساختمان است.

نکته دیگر ابعاد زمین است به عنوان مثال زمین 200 متر مربعی با ابعاد 10*20متر بهتر از ابعاد 8*25 متر است زیرا عرض بیشتر زمین مرغوبیت بهتری دارد و امکان ساخت پارکینگ بیشتری را در اختیار سازنده می‌گذارد.

نکته دیگری که در خرید ملک کلنگی باید در نظر گرفت شمالی یا جنوبی بودن است، چنانچه ملک شمالی باشد، باید 6 درصد مساحت موجود زمین را در هنگام ساخت به عنوان نورگیر اختصاص دهد. مثلا در همان زمین 200 متر مربعی چنانچه شمالی باشد در زمان ساخت 12 متر مربع باید نورگیر داشته باشد. یعنی اینکه در هر طبقه 12 متر مربع متراژ مفید کمتری نسبت به زمین جنوبی(یعنی ملکی که در جنوب خیابان یا گذر واقع است) وجود دارد.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
جزئیات جدید ازفروش قسطی مسکن
پیشخوان روزنامه دنیای اقتصاد ۱۳۹۴/۰۹/۲۴ ۱۲:۵۲:۴۲ بازدید: 60 بار کد خبر: Den-977606
طرح فروش قسطی مسکن وارد فازهای جدیدی شده و بانک مسکن آماده عقد تفاهم نامه با انبوه سازان است.
طرح فروش اقساطی مسکن که از حدود دو هفته پیش مطرح شد، به طور جدی از سوی کانون سراسری انبوه سازان در حال پیگیری است و جلساتی هم در این باره در بانک مسکن برگزار می شود.

به گزارش خبرنگار مهر، به دنبال برگزاری این جلسات، طرح فروش قسطی مسکن که برای مقابله با رکود حاکم بر بازار مطرح شده، وارد فازهای جدیدی شده و به اجرایی شدن نزدیک می شود.

بر این اساس، آخرین خبرها حاکی از آن است که بانک مرکزی حمایت خود را از این طرح اعلام کرده است، همچنین مجوز نهایی هم از سازمان ثبت اسناد دریافت شده و بانک مسکن آماده عقد تفاهم نامه با انبوه سازان است. در واقع سازمان ثبت اسناد از این پس به طور رسمی کار ثبت معاملات فروش قسطی مسکن را برعهده می‌گیرد.

همچنین با وجودی که هنوز سازو کار مسکن قسطی اعلام نشده است اما شرکت‌ها و سازمان‌های بسیاری در تماس با انبوه سازان نسبت به این طرح علاقه نشان داده‌اند و خواستار خرید این واحدها برای کارکنان خود هستند.

براساس دستورالعمل فروش مسکن قسطی، بانک مسکن تا رقم ۱۰۰ میلیون تومان را می‌تواند تضمین کند که انبوه سازان به صورت اقساط از خریداران دریافت می‌کنند، همچنین سود به صورت توافقی میان خریدار و فروشنده تعیین می‌شود و بانک مسکن هم ۴ درصد بابت تضمین کارمزد دریافت می کند.

به گفته دبیر کانون سراسری انبوه سازان، این طرح می تواند در بخش‌های مختلف مانند پیش فروش ساختمان و صندوق امانی هم به کمک انبوه سازان و خریداران بیاید.

وی افزود: دیدگاه انبوه سازان این است که حتی وام های ۳۵ تا ۶۰ میلیون تومانی خرید هم می تواند به این مکانیزم متصل شود و خریداران از این طرح هم در زمان خرید اقساطی مسکن، استفاده کنند.

پور حاجت در گفتگو با مهر با تاکید بر اینکه توافق با سازمان ثبت اسناد به ما کمک می‌کند تا این معاملات را به صورت قانونی و با سازوکار مشخص انجام دهیم، گفته بود: بانک مسکن هم پل ارتباطی میان خریدارو فروشنده به شمار می رود که با انجام تضامین می تواند، امنیت معاملات را تضمین کند، همچنین هر سازنده ای می تواند با فروش اقساطی، واحد خود را به فروش برساند.

براین اساس، مبلغ قسط هر واحد در ماه بین ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان با بازپرداخت بین ۳ تا ۷ سال خواهد بود و مبلغ سود این اقساط هم ۲ درصد بالاتر از تورم موجود با ۴ درصد کارمزد بانکی است. در واقع مبلغ قسط ماهانه کمتر از ۳ میلیون تومان نمی‌شود.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
ادامه افت قیمت مسکن
پیشخوان روزنامه دنیای اقتصاد ۱۳۹۴/۱۰/۱۱ ۱۰:۴۵:۱۱ بازدید: 38 بار کد خبر: Den-986328
افت قیمت‌ها در کنار رکود بازار مسکن، سیر نزولی ساخت و ساز را رقم زده است که در کنار نیاز انباشته سال‌های گذشته، زنگ خطری برای تقاضا به شمار می‌رود.
روند کنونی بازار مسکن نشان می‌دهد که قیمت‌ها همزمان با رکود بازار سیر نزولی را طی می‌کند و به پایین ترین حد در سه سال گذشته رسیده است.

به گزارش مهر, براساس آمارها، رشد قیمت مسکن از سال ۹۱ شروع شد و در بهار سال ۹۲ به نقطه اوج خود رسید، سپس درگیر رکود پس از افزایش قیمت‌ها شده و به مرور سیر نزولی را طی کرد.

هرچند که در پاییز سال گذشته اندکی قیمت‌ها رشد داشتند اما بازهم بازار از زمستان سال گذشته با افت قیمت‌ها مواجه شد که این رویه همچنان ادامه دارد و درکنار رکود بازار مسکن، شرایط نابسامانی را برای تولیدکنندگان به وجود آورده است. البته بنابر پیش بینی فعالان بازار مسکن، این نابسامانی علاوه بر تولیدکنندگان، رفته رفته گریبانگیر متقاضیان هم خواهد شد چرا که سیل تقاضاها درکنار کمبود عرضه به زودی روانه بازار مسکن می‌شود.

در واقع کاهش ساخت وساز مسکن در دو سال گذشته، بازار را با کاهش عرضه مواجه کرده است که در کنار نیاز انباشته مسکن از سال‌های گذشته، زنگ خطری برای تقاضا به شمار می‌رود. از سوی دیگر، انباشت تقاضا و افزایش ناگهانی قیمت‌ها، بازار را نسبت به خرید تشنه می‌کند که همین موضوع از مشکلاتی است که بازار مسکن را در آینده نه چندان دور دچار مشکلاتی خواهد کرد مگراینکه دولت، برنامه خاصی را برای کنترل قیمت ها و پاسخگویی به تقاضاها داشته باشد.

آمارها حاکی از آن است که بازار مسکن به طور مستقیم با ۱۵۰ شغل مرتبط است به همین دلیل به عنوان پیشران اقتصاد، سهم عمده‌ای را در خروج از رکود اقتصادی برعهده دارد. بنابراین تولیدکنندگان مسکن معتقدند که دیگر وقت آن رسیده که که اقداماتی برای تحرک در این بازار انجام شود. بازاری که از دوسال گذشته در رکود فرورفته و دیگر صنایع مرتبط از جمله مصالح ساختمانی را در رکود فرو برده است. از سوی دیگر کارگران ساختمانی که از این محل کسب درآمد می‌کنند هم گروه دیگری هستند که از رکود بخش مسکن، زیان دیده اند.

پیشنهاد تسهیلات کم بهره و زمین ارزان قیمت به تولیدکنندگان

در این رابطه دبیر کانون سراسری انبوه سازان در گفتگو با مهر با اشاره به اینکه در حال حاضر ما و همکارانمان در بدترین حالت و بدترین موقعیت اقتصادی قرار داریم، گفت: این شرایط قبلا هم بارها تکرار می شد اما کوتاه مدت بود یعنی در فواصل سه ماهه، شش ماهه یا یک ساله.

وی افزود: الان بیش از دو سال است که ما در وضعیت رکود مطلق قرار داریم، یعنی چرخه اقتصاد در بنگاههای کوچک ساخت وساز نمی چرخد، پروژه جدید را نمی توانیم تعریف کنیم و اشتغال هم صورت نمی گیرد.

فرشید پورحاجت ادامه داد: سوال ما این است که چرا دولت در بخش خودرو که بین ۵ تا ۶ درصد تولید ناخالص داخلی کشور است، کمک را پیش بینی می‌کند اما در صنعت ساختمان که حدودا ۵ تا ۶ برابر صنعت خودرو، تولید ناخالص داخلی کشور را در بر می‌گیرد و می‌تواند صنایع مختلف را به کار بگیرد، هیچ حرکتی نمی کند؟

دبیر کانون سراسری انبوه سازان افزود: باید دلایل این تصمیمات دولت اعلام شود. باید مشخص شود که این تصمیمات از چه محلی است آیا از نظام بانکی است و یا اینکه وزارت راه و شهرسازی به تنهایی نمی‌تواند به نتیجه برسد.

پورحاجت با تاکید بر اینکه باید برای این بخش تصمیم گیری شود، گفت: پیشنهاد ما این است که اول تسهیلات کم بهره و دوم در قالب پروانه های مشارکت، زمین ارزان قیمت در اختیار انبوه سازان قرار دهند.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
کاهش تلفات صنعت برق به زیر 11درصد/ تولید 60درصد برق کشور توسط
نوشته شده توسط هدف حافظ
اندازه قلم کاهش اندازه قلم افزایش اندازه قلم چاپ پست الکترونیکی
این مورد را ارزیابی کنید1 2 3 4 5 (0 رای‌ها)
در زمان کنونی بیش از 32 میلیون مشترک برق در کشور موجود است که شامل 32 درصد خانگی، 9 درصد عمومی، 16 درصد کشاورزی، 33 درصد صنعت، هفت درصد تجاری و 1.7 درصد روشنایی معابر است.

به گزارش خبرنگار ایسنا، هوشنگ فلاحتیان در نشست مدیران ارشد وزارت نیرو که صبح امروز با حضور معاون اول رئیس جمهور در ساختمان ستادی وزارت نیرو برگزار شد، از کاهش تلفات صنعت برق کشور به زیر 11 درصد خبر داد و گفت: برنامه‌ریزی شده که تلفات برق تا پایان دولت یازدهم به کمتر از 10 درصد برسد.

او با بیان اینکه در سال گذشته 274 میلیارد کیلووات ساعت برق در کشور تولید شده است و ایران رتبه نخست تولید در منطقه را داراست، گفت: ظرفیت نامی نیروگاه‌ها 73 هزار مگاوات است که رتبه نخست منطقه و 14 دنیا را دارد.

وی تصریح کرد: در زمان کنونی بیش از 32 میلیون مشترک برق در کشور موجود است که شامل 32 درصد خانگی، 9 درصد عمومی، 16 درصد کشاورزی، 33 درصد صنعت، هفت درصد تجاری و 1.7 درصد روشنایی معابر است.

وی با بیان اینکه پیک بار در سال 70، حدود 11 هزار مگاوات، این رقم در سال 80،حدود 23 هزار مگاوت، در سال 90، 42 هزار مگاوات و در تابستان جاری به 50 هزار و 177 مگاوات رسیده است، گفت: پیش بینی می شود در سال آینده پیک برق به 54 هزار مگاوات برسد.

فلاحتیان اظهار داشت: در طول دولت یازدهم ظرفیت نیروگاهی کشور به 4866 مگاوات رسیده است.

وی با بیان اینکه در زمان کنونی روند تلفات صنعت برق به زیر 11 درصد رسیده است، گفت: برنامه‌ریزی شده که تلفات برق تا پایان دولت یازدهم به کمتر از 10 درصد برسد.

وی ادامه داد: اراده صنعت برق بر این است که تلفات صنعت برق به هشت درصد برسد.

معاون وزیر نیرو در امور برق و انرژی با بیان اینکه حجم معاملات برق در بورس انرژی به شش برابر سال 92 رسیده است، گفت: تا پایان آذرماه حجم معاملات برق در بورس انرژی به 662 میلیارد تومان رسیده است.

وی در تشریح سهم نیروگاه‌های بزرگ دولتی و خصوصی حرارتی در تولید برق گفت: در زمان کنونی 41 نیروگاه خصوصی با ظرفیت 32 هزار مگاوات (یعنی 60 درصد میزان تولید برق کشور) و 35 نیروگاه دولتی با ظرفیت 22 هزار مگاوات (40 درصد) است که تا سال 1400 به سهم 80 درصد خصوصی و 20 درصد دولتی خواهد رسید.

فلاحتیان تأمین برق مطمئن و پایدار همراه با افزایش بهره‌وری، بهینه سازی مصرف و مدیریت تقاضای انرژی و توسعه متوازن و پایدار بخش برق را از جمله اهداف کلی و راهبردهای بخش برق در برنامه ششم توسعه عنوان کرد.

وی پرداخت مابه التفاوت قیمت تمام شده و فروش تکلیفی برق در بودجه 95 به میزان حداقل 8510 میلیارد تومان در بخش جاری و یا افزایش تعرفه، اختصاص حداقل 3500 میلیارد تومان جهت ایجاد زیرساختهای شبکه انتقال و فوق توزیع از محل منابع عمومی در سال 95، اختصاص سالانه 3 میلیارد یورو از محل صندوق توسعه ملی برای احداث نیروگاه های جدید، سرمایه گذاری خارجی به میزان 2 میلیارد یورو در سال و ارائه تضمین های مورد نیاز سرمایه گذاران طرح‌های بیع متقابل و انتقال بدهی های بانکی نیروگاه های واگذار شده، به دولت به مبلغ 7200 میلیارد تومان را به عنوان انتظارات وزارت نیرو از دولت عنوان کرد.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
یک سوم ایرانی‌ها اجاره‌نشین هستند
پیشخوان روزنامه دنیای اقتصاد ۱۳۹۴/۱۰/۱۶ ۱۰:۲۹:۴۹ بازدید: 82 بار کد خبر: Den-989416
یک کارشناس مسکن با بیان این‌که یک سوم شهروندان کشور اجاره‌نشین هستند گفت: کشور با کسری 1.5 میلیون واحد مسکونی مواجه است که طی 8 سال گذشته این کسری جبران نشد.
ایرج رهبر اظهار کرد: طبق برآوردی که در سال 1386 انجام شد 16 میلیون مسکن در کشور وجود داشت در حالی که تعداد خانوارهای ایرانی 17.5 میلیون بود. با این حال طی سال‌های اخیر با همه‌ی تلاش‌هایی که بخصوص در بخش مسکن دولتی انجام شد این کسری جبران نشد.

وی در گفت‌وگو با ایسنا افزود: مسکن مهر توانست تقریبا سالیانه 400 هزار واحد را تامین کند و بخش خصوصی هم به طور میانگین 400 هزار مسکن تولید کرد که تولید این مقدار تنها توانست جوابگوی ازدواج‌های ثبت شده سالیانه باشد، لذا می‌توان نتیجه گرفت که هنوز 1.5 میلیون از شهروندان با نداشتن سرپناه مواجه هستند. مضافا این‌که 30 درصد جمعیت کشور در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند.

این کارشناس مسکن با بیان این‌که دو اقدام تولید و بازسازی مسکن باید به صورت توامان دنبال شود، گفت: بسیاری از خانواده‌ها به دلیل افزایش تعداد فرزندان نیاز به خرید خانه‌هایی با متراژهای بالاتر از آن‌چه که هم‌اکنون زندگی می‌کنند دارند که باید برای آنها نیز فکری شود.

به گفته رهبر از سال 1386 تا الان نیاز مسکن کشور پر نشده است. درست است که از وجود 20 میلیارد دلار خانه خالی در کشور صحبت می‌شود اما باید گفت که اغلب این خانه‌ها در بالای شهر ساخته شده‌اند که توزیع آن متناسب با نیاز اقشار پایین جامعه نیست.

وی با بیان این‌که یک سوم از جمعیت کشور اجاره‌نشین هستند، گفت: بسیاری از کشورها برای جمعیت آینده‌شان پیش‌بینی می‌کنند تا به مشکل نخورند. ما هم اگر قصد داریم شرایط رفاهی آینده خوبی برای شهروندان فراهم کنیم باید از هم‌اکنون به فکر باشیم.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
رای کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی به «ممنوعیت احداث آپارتمان جدید در پایتخت»
ظرف جمعیتی تهران لبریز شد
روزنامه دنیای اقتصاد - شماره ۳۶۸۱ تاریخ چاپ: ۱۳۹۴/۱۰/۲۹ بازدید: 1342 بار کد خبر: Den-997000
جمعیت پایتخت با احتساب ساختمان‌‌های موجود در تهران از خط‌‌قرمز سال 1405 تجاوز کرد حداکثر ظرفیت آب شرب و خدمات سکونتی تهران برای 1/ 9 میلیون نفر است
مطابق نتایج مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان‌‌های موجود شهر تهران شامل «ساختمان‌‌های مسکونی در حال مصرف و مجتمع‌‌هایی که تا پایان سال گذشته برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم‌‌اکنون ظرفیت «جمعیت‌‌پذیری» پایتخت به 11 میلیون و 2 هزار و 611 نفر رسیده است؛ به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی حدود 8 میلیون و 500 هزار نفر است، اما ساختمان‌‌های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به 11 میلیون نفر افزایش پیدا کند. بنابراین جمعیت‌پذیری تهران از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط‌‌قرمز» توسعه فیزیکی شده است.



فرید قدیری، بهشاد بهرامی: تهران به‌خاطر «پیش‌‌فروش» ظرفیت جمعیتی 10 سال آینده به بسازوبفروش‌‌ها و برج‌‌سازها، از حد مجاز و قابل تحمل شهر برای عرضه مسکن «تجاوز» کرده و وارد «خط‌‌قرمز» توسعه فیزیکی شده است. شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در جریان بررسی پرونده «تاثیر بلندمرتبه‌‌های مسکونی منطقه 22 تهران بر تشدید آلودگی هوا»، معضلی مهم‌تر و فراتر از بحران برج‌‌های بی‌‌ضابطه را شناسایی کرده که از پیش‌‌خور شدن گنجایش آپارتمان‌‌سازی مربوط به یک دهه آینده، طی یک دهه گذشته حکایت دارد و نشان می‌‌دهد: پایتخت در حال حاضر به هیچ وجه امکان ساخت و ساز جدید در قالب هر یک از کاربری‌‌های مسکونی، تجاری و حتی خدماتی را ندارد و روند عرضه مسکن جدید در این شهر باید متوقف شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطابق نتایج مطالعات جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، با احتساب مجموع آپارتمان‌‌های موجود شهر تهران شامل «ساختمان‌‌های مسکونی در حال مصرف و مجتمع‌‌هایی که تا پایان سال گذشته برای احداث آنها پروانه ساخت احداث شده است»، هم‌‌اکنون ظرفیت «جمعیت‌‌پذیری» پایتخت به 11 میلیون و 2 هزار و 611 نفر رسیده است به این معنا که اگر چه در حال حاضر جمعیت قطعی و ساکن تهران (جمعیت شب)، چیزی در حدود 8 میلیون و 500 هزار نفر است، اما ساختمان‌‌های نوساز یا در حال ساخت فاقد سکونت، این اجازه را داده که جمعیت پایتخت بدون هیچ مانعی، از طریق مهاجرت یا عواملی دیگر به 11 میلیون نفر افزایش پیدا کند. این در حالی است که طرح جامع شهر تهران مصوب سال 1385 شورای عالی شهرسازی، حداکثر ظرفیت جمعیت‌پذیری این کلان‌‌شهر در سال 1405 را 10 میلیون و 500 هزار نفر تعیین کرده است. به این ترتیب حجم ساخت‌‌وسازهای مسکونی در فاصله سال‌‌های 86 تا 93 که علی‌‌القاعده باید از سوی مدیریت شهری، متناسب با حد مجاز اسناد بالادستی تهران، تنظیم می‌‌شد، نه تنها هماهنگی با وضعیت فعلی تقاضای موثر در بازار مسکن پایتخت ندارد که حتی از «ظرف جمعیتی تهران 1405» نیز سرریز شده است. کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی برای جلوگیری از بدتر شدن اوضاع زیست‌‌محیطی کلان شهر تهران، به شورا پیشنهاد کرده است، نسبت به اعمال ممنوعیت برای ساخت و سازهای جدید در هر نوع کاربری، از طریق مصوبات قانونی اقدام کند و برای آینده تهران، طرح جامع جدید تدوین کند. جمعیت ساکن تهران باید در سال 1405 حداکثر از 8 میلیون و 700 هزار نفر تجاوز نکند. در حال حاضر جمعیت ساکن کمتر از 5/ 8 میلیون نفر است.

همچنین خدمات شهری و سکونتی این کلان‌‌شهر در افق طرح جامع تهران نیز باید کفاف حداقل 9 میلیون و 100 هزار نفر را بدهد تا پایتخت برای جمعیت ساکن (شب) و جمعیت شاغل (جمعیت روز) قابل سرویس‌‌دهی باشد. در طرح جامع تهران، حداکثر نرخ جمعیت‌‌پذیری پایتخت نیز بر مبنای 20درصد اضافه بر جمعیت ساکن با هدف کنترل متغیرهای اقتصاد مسکن (قیمت ملک)، رقمی معادل 5/ 10 میلیون نفر تعیین شده است. با این حساب، تحت تاثیر حدود یک میلیون و 600 هزار واحد مسکونی ساخته شده از سال 86 تاکنون در شهر تهران، امکان افزایش جمعیتی معادل 3 میلیون و 200 هزار نفر در پایتخت به‌وجود آمده که با احتساب جمعیت تهران در سال 85 که معادل 7 میلیون و 800 هزار نفر بود. کل حجم جمعیت‌‌پذیری تهران در این مقطع به 11 میلیون نفر رسیده است. در این بین، گزارش‌‌های رسیده به شورای عالی شهرسازی نشان می‌‌دهد،‌ ظرفیت تامین آب شرب تهران در حال حاضر فقط برای حداکثر 1/ 9 میلیون نفر پیش‌‌بینی شده است. به بیان ساده‌‌تر این حجم ساخت‌‌وساز که از سال 86 تا 93 در تهران انجام شده، باید در طول 20 سال اتفاق می‌‌افتاد. بررسی‌‌های شورای عالی درباره تجاوز حجم ساخت‌‌وسازهای 10 ساله اخیر از حد مجاز طرح جامع حاکی است: چشم‌‌پوشی عوامل ساختمانی در تهران از «نگاه انقباضی طرح جامع تهران به موضوع بلندمرتبه‌‌سازی»، باعث این اتفاق شده است. اعضای کمیته کارشناسی شورای عالی شهرسازی، توصیه کرده‌‌اند: از سال آینده، ساخت و سازهای مسکونی فقط به «تخریب بناهای قدیمی و کلنگی» آن هم در حد تراکم ساختمان موجود و نه طبقات اضافه‌‌تر از بنای تخریبی محدود شود و عملا عرضه مسکن بیشتر از تعداد آپارتمان‌‌های فعلی شهر، متوقف شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد» در سند مصوب طرح جامع تهران، جمعیت ‌پایتخت در افق این طرح یعنی سال 1405 با رشد طبیعی جمعیت آن و تجزیه و تحلیل نتایج آخرین سرشماری نفوس و مسکن کشور معادل 8 میلیون و 700هزار نفر پیش‌بینی شده بود، اما برنامه‌ریزی‌ها برای تامین نیازهای خدمات شهری جمعیت ساکن و شاغل (جمعیت روزانه) بر مبنای جمعیتی معادل 9 میلیون و 100 هزار نفر انجام شده است و ظرفیت‌پذیری سکونت بر مبنای 20 درصد مازاد بر پیش‌بینی نیاز در افق طرح، برای حدود 10 میلیون و 500 هزار نفر تدارک یافته بود. در راستای تاکید بر رعایت سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در طرح جامع شهر تهران نیز شورای‌عالی شهرسازی و معماری در تابستان سال 93 متوجه شد که مغایرت اساسی میان سقف جمعیت‌پذیری مشخص شده در طرح جامع با طرح تفصیلی وجود دارد، از این رو نسخه سبک‌سازی جمعیت‌پذیری شهر تهران را تصویب کرد. در بررسی‌های شورای‌عالی در جریان بازنگری اولیه طرح تفصیلی عنوان شد که اگرچه براساس طرح جامع شهر تهران، جمعیت شهر در افق 1405 باید به میزان 5/ 10 میلیون نفر محدود شود، اما ضوابط طرح تفصیلی به گونه‌ای تنظیم شده که بارگذاری جمعیتی تا میزان 13 میلیون نفر نیز پیش خواهد رفت. از طرف دیگر مصوبه 8 بندی اردیبهشت ماه سال 91 شورای‌عالی شهرسازی و معماری در دولت گذشته که به موجب آن یک طبقه تراکم به کل شهر تهران اضافه شد نیز به‌عنوان یکی از عوامل افزایش جمعیت شهر تهران معرفی شد، از این رو پنج راهکار برای تعدیل جمعیت‌پذیری شهر تهران از جمله حذف مصوبه معروف هشت‌ بندی دولت دهم پیشنهاد شد. اکنون پس از گذشت بیش از یک سال از این تصمیم، مطالعات جدید شورای‌عالی شهرسازی نشان داد که مجوز پروانه‌های ساختمانی صادر شده از سوی شهرداری تهران تا پایان سال 93، خط قرمز جمعیت‌پذیری در شهر تهران را جا گذاشته است. بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور از میزان تحقق ظرفیت سکونت پیشنهادی در طرح جامع براساس داده‌های آماری پروانه‌های ساختمانی شهر تهران طی سال‌های 86 تا 93 بیان می‌کند که تا پایان سال 93 مجموعا 150میلیون و 372 مترمربع، پروانه زیربنای مسکونی برای پایتخت صادر شده است.

با توجه به اینکه سرانه زیربنای مسکونی در آپارتمان‌ها برای هر نفر 24 مترمربع است مشخص می‌شود طی 8 سال مورد بررسی بیش از 3 میلیون و 200 هزار نفر به جمعیت قبلی(تا سال 85) یعنی 7 میلیون و 800 هزار نفر اضافه شده است که در مجموع گنجایش جمعیتی شهر تهران به حدود 11 میلیون نفر می‌رسد. در این محاسبات اگرچه بیش از 150 میلیون مترمربع پروانه زیربنای مسکونی صادر شده است اما از آنجا که نیمی از پروانه زیربناهای مسکونی صادر شده مربوط به تخریب ساختمان‌های موجود شهر است، فقط 50 درصد از این مجموع پروانه زیربنای مسکونی در حکم عرضه جدید محسوب می‌شود. البته حتی با احتساب 45درصد پروانه‌های احداث بنا به‌عنوان اضافه ساخت نسبت به بنای تخریب شده (که بسیار کم است چون حداقل بناهای دو طبقه به 5 طبقه تبدیل می‌شوند) جمعیت‌پذیری تهران با اتمام این بناها به 10میلیون و 682 هزار نفر می‌رسد بازهم از سقف جمعیت‌پذیری تعیین شده در طرح جامع یعنی 10 میلیون و 500 هزار نفر عبور می‌کند. مطابق بررسی‌های شورای‌عالی شهرسازی نحوه تامین منابع آبی برای جمعیت ساکن در شهر تهران یکی از چالش‌های اولیه برای شهروندان به ویژه در ساختمان‌های متراکم و مرتفع است. چراکه در طرح جامع شهر تهران، تامین منابع آب برای حداکثر 9 میلیون و 100 هزار نفر پیش‌بینی شده است، در حالی که براساس بررسی کارشناسان مدیریت شهری اجرای ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه جمعیتی معادل 650 هزار نفر به شهر تهران اضافه می‌کند و نهایتا جمعیت شهر تهران را به 10 میلیون و 570 هزار نفر می‌رساند. اگرچه از سوی مدیران شهری صرفه جویی در مصرف آب به‌عنوان یکی از راهکارهای جبران کمبود منابع آبی پایتخت پیشنهاد شده است اما تحقیقات شورای‌عالی شهرسازی بیان می‌کند امکان تامین کامل منابع آبی برای جمعیت مازاد شهر وجود ندارد.


هشدار به ساخت‌وسازهای جدید

عبور از خط قرمز جمعیتی تعیین شده برای شهر تهران هشدار جدی را به مدیران شهری می‌دهد که باید تا تهیه طرح جدید از صدور هر گونه پروانه ساختمانی دیگر، به جز برای بازسازی واحدهای تخریبی (آن هم در همان مساحت تخریب شده و با همان زیربنا) خودداری شود وگرنه عملا طرح جامع از حیزانتفاع ساقط می‌شود. کارشناسان شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور در ادامه بررسی به نتایج جالب‌تری در بخش ساخت وسازهای تجاری و خدمات رسیده‌اند که نشان می‌دهد شهر تهران به هیچ‌وجه در حال حاضر و براساس ارقام و اعداد لحاظ شده در طرح جامع و تفصیلی گنجایش احداث بنای جدید به منظور مسکونی، تجاری و خدماتی ندارد. این در حالی است که در ضوابط پیشنهادی ساخت وسازهای مرتفع در شهر تهران پهنه عمومی h4 که حداکثر تراکم مجاز در آن 13 طبقه است بر بیشتر پهنه‌های شهر حاکم است و ساخت وسازهای بلند را در قالب پهنه‌های شهر ممکن ساخته است. همچنین 90 قطعه در سه پهنه تعریف شده دیگر شامل h1،h2 و h3 که امکان ساخت وسازهای مرتفع تا 100 طبقه هم وجود دارد نیز واجد شرایط بلندمرتبه‌سازی شناخته شده‌اند که حداقل 650 هزار نفر به سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران اضافه خواهند کرد. به همین دلیل شورای‌عالی شهرسازی بلندمرتبه‌سازی را به‌طور عمومی در شهر تهران محدود اعلام کرده است مگر در محدوده‌های مشخص که معیارهای تعیین و انتخاب این محدوده‌ها همراه با ضوابط باید ارائه شود. این تصمیم شورای‌عالی شهرسازی منطبق با چارچوب‌های طرح جامع شهر تهران است که اساسا در آن طرح بلندمرتبه‌سازی با دید انقباضی و محدود به پنج پهنه شامل r263،m111،s121،s125و s211 است که مجموع مساحت این پهنه بیش از هزار هکتار از مساحت 6 هزار و 500 هکتاری شهر نمی‌شود.


دیدگاه مدیریت شهری

با وجود ارائه این مطالعات، مدیریت شهری تهران معتقد است: بررسی ضریب صدور پروانه ساختمانی و کسر نوسازی های انجام شده بیان می‌کند با فرض سکونت‌پذیری تمامی واحدهای ساخته شده طی 11 سال آینده، جمعیت شهر تهران در افق طرح جامع حداکثر 8/ 8 تا 2/ 9 میلیون نفر خواهد شد. به گفته مدیران شهری مطالعات انجام شده در حوزه تحولات جمعیتی شهر تهران طی دو دهه اخیر نشان می‌دهد بر خلاف تحقیقات انجام شده در کمیته فنی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور، جمعیت پذیری پایتخت از سقف پیش‌بینی شده در افق طرح جامع عبور نخواهد کرد. این دیدگاه بر مبنای بررسی روند نرخ رشد جمعیت طی دو دهه است. مطالعه روند نرخ رشد جمعیت از سوی مدیریت شهری نشان می‌دهد: شهر تهران در ابتدای دهه 80 که تهیه طرح های جامع و توسعه شهرتهران آغاز شد، با 3/ 7 میلیون نفر جمعیت حدود 11 درصد جمعیت کشور را در خود جای داده بود. سهم شهر تهران از مهاجران بین استانی در کشور طی سه دهه گذشته از 25 به 20 و سپس 15درصد کاهش یافته است.

شورای‌عالی دربن بست تصمیم‌گیری

کارشناسان شهری با نگاهی به روند افزایش سقف جمعیت‌پذیری شهر تهران با تکیه بر مطالعات انجام شده از سوی شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور معتقدند به‌کارگیری چندین راهکار می‌تواند تا حدودی جمعیت‌پذیری شهر تهران را مهار کند. تمرکززدایی سیاسی و اداری از شهر تهران، تثبیت جمعیت‌پذیری شهر تهران از طریق تثبیت سطح مسکونی و تراکم ساختمانی، تشویق ساخت وسازهای غیرمسکونی و ارتقای سطح کیفی زندگی به‌ویژه در مناطق مرکزی و حاشیه جنوبی و شرقی از طریق تخصیص اراضی بایر و ساخته نشده از جمله اقداماتی است که می‌توان برای دستیابی به این هدف در سطح شهر پیگیری کرد. به گفته آنها جایگزینی منابع پایدار درآمدی برای تامین هزینه‌های اداره شهر تهران به جای اتکا به این‌گونه درآمدها، بخش دیگری از این راهکارها می‌تواند باشد تا به واسطه آن بتوان وابستگی شهرداری به درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی را کاهش داد و جلوی ساخت وساز بیشتر را گرفت. یکی از مشاوران شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور درباره اینکه چرا شورای‌عالی شهرسازی و معماری به‌عنوان مرجع تصمیم‌گیر درخصوص توقف صدور پروانه‌های ساختمانی فراتر از سقف ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران برای تصویب ممنوعیت ساخت تعلل می‌کند، به دو واقعیت اشاره کرد.

به گفته وی واقعیت این است که ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر تهران به جای آنکه طی 20سال افزایش یابد طی 10 سال پیش‌خور شده است و مهم‌تر اینکه واحدهای مسکونی تولید شده به جای آنکه به تقاضای زوج‌های جوان و اقشار کم درآمد پاسخگو باشد صرف منافع بسازوبفروش‌ها و بخشی از جمعیت مهاجر به شهر تهران شده است. او با تاکید بر اینکه صلاحیت صدور دستور توقف ساخت وساز در شهر تهران در حیطه اختیارات شورای‌عالی شهرسازی و معماری کشور است، به دو مانع صدور این تصمیم اشاره کرد و گفت: نخست آنکه با توقف صدور مجوزهای ساختمانی باید منابع جایگزینی برای شهرداری تهران تعریف شود که در حال حاضر با توجه به وضعیت نامناسب اقتصادی دولت امکان اضافه شدن بار اضافی مالی بر دوش دولت نیست و دوم آنکه اجرای این تصمیم می‌تواند تبعات اجتماعی گسترده‌ای در میان اقشار مختلف جامعه به لحاظ تحریک قیمت مسکن داشته باشد، بنابراین آنچه محرز است این موضوع است که مدیریت شهر به شیوه کنونی به صلاح نیست اما تا زمان ایجاد یک بستر مناسب باید کج‌دار و مریز وضعیت موجود را مدیریت کرد. وزیر راه وشهرسازی اخیرا از مدیران خود خواست برای تامین مسکن موردنیاز تهران روی شهرهای با جمعیت کمتر از 50 هزار نفر اطراف پایتخت برنامه‌ریزی کنند.
 

ازاد

Very Good Member
کاربر فعال
به سرانجام رسیدن پرونده قدیمی قضایی با دستور حجت الاسلام رئیسی
رئیسی نمایه

پس از دستورالعمل رییس قوه قضاییه مبنی بر رسیدگی به پرونده‌های معوق وتعیین تکلیف فوری آن‌ها تا پایان سال ۹۸، حکم پرونده قدیمی قضایی با بیش از 12 هزار شاکی شرکت تعاونی مسکن کارگران صادر شد.
به گزارش مشرق به نقل از مرکز رسانه قوه قضاییه پس از دستورالعمل رییس قوه قضاییه مبنی بر رسیدگی به پرونده‌های معوق وتعیین تکلیف فوری آن‌ها تا پایان سال ۹۸ رسیدگی فوق العاده به اینگونه پرونده‌ها در دستور کار قرار گرفت.

در همین زمینه آیت الله رییسی هفدهم بهمن ماه در جمع قضات و کارکنان دادگستری بوشهر، گفت: با همت قضات قرار داریم که پرونده معوقه در کشور نداشته باشیم و قرارمان با همکاران این است که کاری که خوب آغاز شده، سرانجام خوبی هم داشته باشد و ما شاهد باشیم که پرونده‌ها در دادگستری به روز باشند.

براساس دستور رییس قوه قضاییه، تمام بخش‌های قضایی کشور، با کار جهادی و خارج از وقت اداری، کار در پنجشنبه ها، جمعه‌ها و با استفاده از تمامی ظرفیت‌های موجود، در این راستا گام برداشتند.

یکی از پرونده‌های معوق که سال‌ها به طول انجامید، پرونده تعاونی مسکن کارگران منطقه برق تهران است که ده سال در مراجع قضایی مطرح رسیدگی بود و حالا سخنگوی قوه قضاییه از صدور حکم آن در روزهای پایانی سال 98 خبر می‌دهد.

غلامحسین اسماعیلی در تشریح جزییات این پرونده، اظهار کرد:با توجه به تاکیدات رییس قوه قضاییه مبنی بر تعیین تکلیف فوری پرونده‌های معوق و دستورالعمل صادره از ناحیه ایشان، رسیدگی به پرونده تعاونی مسکن کارگران منطقه برق تهران که به دلیل حجم بسیار بالای پرونده حدود ده سال به طول انجامیده بود در دستور کار دادگستری استان تهران قرار گرفت.

وی افزود: شروع رسیدگی پرونده با گزارش ضابطین در تاریخ ۲۳.۱۰.۱۳۸۸ در خصوص تخلفات وسیع مالی مدیران شرکت تعاونی مسکن کارگران برق منطقه‌ای تهران کلید خورد.

اسماعیلی ادامه داد: مدیران شرکت با صدور کارت‌های عضویت در تعاونی، بیش از ۲۵ هزار نفر را به تحویل و تسلیم قطعات ملکی مسکونی یا ویلایی بدون داشتن زمین کافی امیدوار نموده و با تبلیغات وسیع عده کثیری را فریب داده و از این طریق اموال آن‌ها را به یغما بردند.
اسماعیلی با بیان اینکه دادسرای تهران با شروع به رسیدگی به این موضوع و شکایت بیش از ۱۲ هزار نفر در نهایت رفتار سوء مدیران را به اتفاق چند نفر دیگر جرم تلقی و طی چهار کیفرخواست مجزا که در مراحل مختلف صادر شد تقاضای اعمال مجازات قانونی را کرده است، تصریح کرد: نظر به حجم گسترده پرونده که شامل ۱۰۲۱ جلد است و نواقص عدیده تحقیقاتی، پرونده با نظر قضات وقت شعبه ۷۶ دادگاه کیفری استان تهران چند نوبت پرونده در بین دادگاه و دادسرا در رفت و برگشت بود و در نهایت به لحاظ عدم امکان رفع نواقص موردنظر با تغییر قانون آیین داردسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ و اجرای آن در تاریخ ۱.۴.۱۳۹۴ شعبه ۶ دادگاه کیفری یک استان تهران به عنوان شعبه جایگزین نسبت به رفع نواقص که عمده آن در ارتباط با جلب نظر تکمیلی هیات کارشناسی حسابداری اقدام و در نهایت با کار جهادی ماه‌های اخیر بعد از ده سال از شروع رسیدگی ختم آن را اعلام و مبادرت به صدور رای کرد.
سخنگوی قوه قضاییه گفت: بر اساس رای دادگاه متهمان به حبس‌های طویل المدت ورد مال محکوم اعم از وجوه نقدی ماخوذه و اراضی موضوع پرونده شده اند.
وی تصریح کرد: با توجه به اینکه حکم صادر قطعی نیست جزئیات محکومیت پس از قطعی شدن دادنامه اعلام خواهد شد.
 
بالا